Ví Dụ Phương Pháp Ra Quyết Định Cá Nhân / Top 14 Xem Nhiều Nhất & Mới Nhất 10/2023 # Top Trend

Chúng ta biết rằng: Kế toán quản trị nhằm cung cấp các thông tin về hoạt động nội bộ của doanh nghiệp. Phạm vi của kế toán quản trị sẽ gồm nhiều nội dung. Và 1 trong 2 nội dung chính của kế toán quản trị mà chúng ta sẽ học trong môn kế toán là: “Lựa chọn thông tin thích hợp cho việc ra quyết định trong quản trị”.

Nội dung này gồm 2 vế: “Lựa chọn thông tin thích hợp” và “ra quyết định trong quản trị”. Như vậy, chúng ta cần đi tìm hiểu kiến thức chung về việc ra quyết định trong quản trị doanh nghiệp trước. Kiểu như ra quyết định trong quản trị nghĩa là gì? Các ví dụ về ra quyết định quản trị thường gặp. Sau đó mới tìm hiểu về cách lựa chọn “thông tin thích hợp” khi ra quyết định trong quản trị.

Bài viết gồm 3 phần:

Ra quyết định trong quản trị là gì? Ví dụ về ra quyết định quản trị?

Các khái niệm cơ bản cần biết khi ra quyết định quản trị từ góc độ kế toán quản trị?

Áp dụng thông tin thích hợp để ra 4 loại quyết định trong quản trị?

Phần 1. Ra quyết định trong quản trị là gì? Ví dụ về ra quyết định quản trị? 1.Ra quyết định trong quản trị là gì?

Về thực tế thì chúng ta hiểu đơn giản là: 1 doanh nghiệp trong quá trình hoạt động sẽ phát sinh nhiều vấn đề nhà quản lý cần đưa ra phương án giải quyết. Việc lựa chọn phương án giải quyết chính là đưa ra các quyết định quản trị.

Cụ thể:

Quá trình ra quyết định trong quản trị doanh nghiệp chính là quá trình lựa chọn: phương án tốt nhất; có lợi nhất và hiệu quả nhất từ nhiều phương án khác nhau.

2. Ví dụ về ra quyết định quản trị doanh nghiệp

Quyết định quản trị doanh nghiệp phải đưa ra thường có thể chia thành 2 nhóm:

Quyết định ngắn hạn: Là quyết định kinh doanh mà thời gian hiệu lực, thời gian ảnh hưởng và thực thi thường dưới 1 năm hoặc ngắn hơn 1 chu kỳ kinh doanh thông thường.

Quyết định dài hạn: Là những quyết định có thời gian hiệu lực, thời gian ảnh hưởng và thời gian thực thi trên 1 năm hoặc trên 1 chu kỳ kinh doanh.

Ví dụ về ra quyết định quản trị:

(2) Ngừng hay vẫn tiếp tục sản xuất một mặt hàng nào đó (hoặc tiếp tục hoạt động một bộ phận nào đó) do bị lỗ cá biệt ?

Hầu hết các doanh nghiệp có nhiều bộ phận kinh doanh phụ thuộc hoặc kinh doanh nhiều ngành hàng, mặt hàng. Trong quá trình hoạt động có bộ phận hoặc ngành hàng, mặt hàng bị lỗ là điều có thể xảy ra. Trong điều kiện này doanh nghiệp đứng trước 2 sự lựa chọn khác nhau: tiếp tục kinh doanh hay loại bỏ kinh doanh bộ phận (mặt hàng) kinh doanh đang bị thua lỗ?

Tương tự như vậy, có thể có doanh nghiệp sản xuất nhiều mặt hàng. Song trong nhiều năm có một mặt hàng luôn bị thua lỗ. Dẫn đến việc doanh nghiệp đứng trước hai sự lựa chọn: tiếp tục sản xuất sản phẩm đó, hay loại bỏ việc sản xuất sản phẩm đó?

(3) Tự sản xuất hoặc mua một chi tiết sản phẩm/bao bì đóng gói?

Quyết định tự sản xuất hay mua ngoài các linh kiện, chi tiết hoặc vật liệu sản xuất thường các nhà quản trị doanh nghiệp quan tâm đến 2 vấn đề:

Chất lượng của linh kiện, chi tiết hoặc vật liệu

Giá cả hoặc chi phí sản xuất

Nếu chất lượng của chúng đã đảm bảo theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật cho dù mua ngoài hay tự sản xuất, thì nhà quản trị doanh nghiệp xem xét đến chi phí chênh lệch giữa tự sản xuất và mua ngoài.

(4) Quyết định trong điều kiện năng lực sản xuất kinh doanh bị giới hạn.

Trong thực tế hoạt động, các doanh nghiệp sản xuất kinh doanh nhiều mặt hàng có thể đứng trước một thực trạng là doanh nghiệp có giới hạn một số nhân tố nào đó. Ví dụ: số lượng nguyên vật liệu có thể cung cấp; số giờ công lao động; số giờ hoạt động của máy móc thiết bị có thể khai thác; khả năng tiêu thụ thêm sản phẩm hàng hoá…

Để tối đa hoá lợi nhuận, các nhà quản trị doanh nghiệp phải đứng trước sự lựa chọn: nên ưu tiên sản xuất cho loại sản phẩm nào? Với thứ tự ưu tiên ra sao? để tận dụng hết năng lực hoạt động và mang lại lợi nhuận tăng thêm nhiều nhất.

(5) Có nên mở thêm một điểm kinh doanh mới hoặc sản xuất thêm một phẩm mới?

Trong thực tế hoạt động, trước khi các hoạt động kinh doanh hoặc dòng sản phẩm hiện tại đã bão hoà, doanh nghiệp sẽ phải nghĩ đến các phương án mở rộng sang hoạt động mới, sản phẩm mới để đảm bảo tăng trưởng. Việc mở thêm điểm kinh doanh mới hoặc sản phẩm mới cũng là phương án giúp doanh nghiệp khai thác tiềm năng, đón đầu xu thế…

(6) Nên bán ngay bán thành phẩm hay tiếp tục sản xuất, chế biến ra thành phẩm rồi mới bán?

Đây cũng là quyết định phổ biến. Đặc biệt với các sản phẩm sản xuất qua nhiều công đoạn. Mà tại từng công đoạn tạo ra bán thành phẩm có thể bán ngay ra thị trường. Như vậy, doanh nghiệp cần quyết định việc bán ngay hay tiếp tục sản xuất sẽ là phương án tốt hơn.

Trong phạm vi ôn thi CPA môn kế toán, chúng ta sẽ chỉ tập trung nghiên cứu 4 loại quyết định đầu tiên thôi nha.

Phần 2. Nguyên tắc “Thông tin thích hợp” khi ra quyết định trong quản trị

Trước khi tìm hiểu chi tiết về thông tin thích hợp, chúng ta sẽ cần làm quen với 1 số khái niệm cơ bản. Các khái niệm này sẽ giúp chúng ta hiểu được bản chất khi xử lý các tình huống thay vì học vẹt.

1. Các khái niệm cơ bản cần biết khi ra quyết định trong quản trị

(1) Chi phí chênh lệch

Là chi phí có ở phương án này nhưng không có hoặc chỉ có một phần ở phương án khác. Chúng ta so sánh từng hạng mục chi phí giữa các phương án. Và tính ra chi phí chênh lệch giữa 2 phương án. Chi phí chênh lệch là một trong các căn cứ quan trọng để lựa chọn phương án đầu tư hoặc phương án sản xuất kinh doanh.

(2) Chi phí cơ hội

Là lợi ích tiềm tàng bị mất đi do lựa chọn phương án này thay vì chọn phương án khác.

Ví dụ:

Chi phí cơ hội của việc lựa chọn phương án sử dụng tiền để đầu tư vào bất động sản là số tiền lãi có thể thu được khi gửi tiết kiệm số tiền này vào ngân hàng.

Chi phí cơ hội của việc đầu tư vốn vào hoạt động của chính doanh nghiệp là thu nhập tiền lãi có thể kiếm được khi đầu tư vào các quỹ liên doanh khác

Chi phí cơ hội của việc đầu tư thời gian vào công việc kinh doanh của chính mình là tiền lương anh ta có thể kiếm được nếu đi làm thuê

Chi phí cơ hội của việc sử dụng nguồn lực máy móc để sản xuất 1 loại sản phẩm là thu nhập có thể kiếm được thêm nếu sản xuất các loại sản phẩm khác

Chi phí cơ hội của việc sử dụng nguồn lực máy móc đang không được sử dụng = 0. Vì nó không đòi hỏi phải hy sinh cá cơ hội nào.

(3) Chi phí chìm

Là loại chi phí mà doanh nghiệp sẽ phải gánh chịu bất kể lựa chọn phương án hoặc hành động nào. Chi phí chìm tồn tại ở mọi phương án. Do đó không có tính chênh lệch và không phải xét đến khi so sánh, lựa chọn phương án hành động tối ưu.

Ví dụ: Công ty thuê 1 cửa hàng để bán 3 dòng sản phẩm. Nếu bỏ bớt 1 dòng sản phẩm thì công ty vẫn phát sinh chi phí cửa hàng này. Như vậy đây là chi phí chìm khi lựa chọn có nên bỏ bớt 1 dòng sản phẩm hay không.

(4) Chi phí khả biến (gọi tắt là biến phí)

Là những chi phí sản xuất, kinh doanh thay đổi tỷ lệ thuận về tổng số; tỷ lệ với sự biến động về khối lượng sản phẩm. Bao gồm: chi phí nguyên liệu, vật liệu trực tiếp; chi phí nhân công trực tiếp; và một số khoản chi phí sản xuất chung. VD: chi phí điện nước, phụ tùng sửa chữa máy,…

(5) Chi phí bất biến (còn gọi là định phí)

Là những chi phí mà tổng số chi phí không thay đổi với sự biến động về khối lượng sản phẩm, công việc. Bao gồm: chi phí khấu hao TSCĐ, lương nhân viên, cán bộ quản lý… Chi phí bất biến của một đơn vị sản phẩm có quan hệ tỷ lệ nghịch với khối lượng, sản phẩm, công việc.

(6) Lãi trên biến phí: Là số chênh lệch giữa doanh thu với tổng biến phí. Bao gồm: giá thành sản xuất theo biến phí, biến phí bán hàng, biến phí quản lý doanh nghiệp. Lãi trên biến phí trừ đi định phí sẽ ra lợi nhuận

(7) Điểm hoà vốn: Là một điểm mà tại đó tổng doanh thu bằng tổng chi phí; hoặc là một điểm mà tại đó lãi trên biến phí bằng tổng chi phí bất biến.

2. Nguyên tắc “Thông tin thích hợp” khi ra quyết định quản trị

Sẽ có nhiều nguyên tắc và phương pháp, mô hình trong quá trình ra quyết định quản trị. Tuy nhiên, từ góc độ kế toán quản trị thì chúng ta sẽ cần quan tâm đến nguyên tắc “Thông tin thích hợp”. Bởi vì nhiệm vụ của kế toán quản trị là cung cấp thông tin về nội bộ doanh nghiệp để đưa ra quyết định mà.

Thông tin thích hợp: Là những thông tin phải đạt hai tiêu chuẩn cơ bản:

Thông tin đó phải có sự khác biệt giữa các phương án đang xem xét và lựa chọn.

Những thông tin không đạt một trong hai tiêu chuẩn trên hoặc không đạt cả hai tiêu chuẩn trên được coi là những thông tin không thích hợp.

Khi nhận dạng thông tin thích hợp người ta cần phải căn cứ vào các tiêu chuẩn đánh giá thông tin của mỗi tình huống cụ thể. Tuy nhiên có một số loại chi phí luôn luôn là chi phí thích hợp hoặc chi phí không thích hợp cho bất cứ tình huống nào. Cụ thể như:

Chi phí chìm luôn là thông tin không thích hợp. Lý do vì chi phí chìm là chi phí luôn phát sinh bất kể doanh nghiệp thực hiện phương án nào. Do đó, không thoả mãn tiêu chí thứ 2 của thông tin thích hợp.

3. Áp dụng nguyên tắc thông tin thích hợp khi ra quyết định trong quản trị

Lưu ý:

Khi làm bài tập trong đề thi, chúng ta thường trình bày gộp bước 1 và bước 2 cho nhanh

Khi tính lợi nhuân hoặc chi phí chênh lệch: Có thể làm theo 2 cách. Cách 1 là tính riêng cho từng phương án rồi tính ra chênh lệch. Cách 2 tính thẳng chênh lệch luôn. Tuỳ vào từng tình huống cụ thể mà chúng ta sẽ chọn cách trình bày cho phù hợp

Ví dụ về thông tin định tính:

Khi xem xét quyết định tự sản xuất hay mua ngoài, ngoài việc xác định lợi nhuận/chi phí chênh lệch doanh nghiệp sẽ cần cân nhắc các thông tin sau:

Chất lượng của linh kiện, chi tiết hoặc vật liệu

Thời gian vận chuyển, bàn giao, lưu kho

Chính sách thanh toán

Phản ứng của khách hàng

Phương án mang lại lợi nhuận cao hơn. Hoặc

Phương án phát sinh chi phí thấp hơn

Kết quả Quyết định cá nhân và quyết định nhóm:

Một ưu thế chủ yếu trong việc ra quyết định cá nhân là tốc độ. Một cá nhân không cần phải triệu tập một hoặc nhiều cuộc họp để bàn về những khả năng lựa chọn khác nhau. Vì vậy, khi một quyết định cần được đưa ra nhanh chóng, cá nhân sẽ có lợi thế.

Những quyết định cá nhân cũng có trách nhiệm giải trình rõ ràng. Chúng ta có thể biết được ai là người ra quyết định và do đó, biết được ai là người chịu trách nhiệm về kết quả của quyết định được ban hành. Trách nhiệm giải trình thường mơ hồ hơn trong các quyết định nhóm vì các quyết định này là ý kiến tập thể, được tập thể tán thành và thông qua.

Lợi thế thứ ba của các quyết định cá nhân là sự nhất quán. Các quyết định nhóm có thể gặp phải tình trạng tranh giành quyền lực và không đồng nhất quan điểm trong nội bộ nhóm. Mặc dù các cá nhân không thể nhất quán một cách triệt để trong việc ra quyết định của mình, song dù sao họ cũng thường nhất quán hơn so với các nhóm.

Các nhóm thường tạo ra những thông tin và kiến thức toàn diện hơn trong quá trình ra quyết định. Do có nhiều thông tin hơn, nên tính đa dạng của cá quan điểm cũng tăng, vì vậy người ta có thể cân nhắc nhiều phương thức và khả năng lựa chọn hơn.

Thực tế cho thấy rằng, một nhóm luôn hoạt động tốt hơn một cá nhân, dù đó là cá nhân xuất sắc nhất. Vì vậy, các nhóm thường đưa ra những quyết định có chất lương cao hơn. Cuối cùng, các nhóm thường đi đến sự chấp nhận mạnh mẽ hơn đối với một giải pháp.

Tùy từng hoàn cảnh mà nhà quản lý nên áp dụng hình thức ra quyết định phù hợp. Chẳng hạn, các quyết định cá nhân được áp dụng khi tính cấp thiết của chúng cao, quyết định đó không quan trọng và không đòi hỏi có sự cam kết của cấp dưới trong việc thực hiện và đảm bảo sự thành công.

Xét tổng thể, dù là cá nhân hay nhóm thì quyết định đưa ra cũng nên cân nhắc giữa tính hiệu lực với tính hiệu quả. Về tính hiệu lực, các nhóm thường ưu việt hơn. Chúng tạo ra nhiều khả năng lựa chọn hơn, sáng tạo hơn, chính xác hơn, và đưa ra những quyết định có chất lượng cao hơn so với các cá nhân. Nhưng các cá nhân lại hiệu quả hơn các nhóm. Tính hiệu quả của nhóm kém hơn có thể vì phải mất nhiều thời gian và nguồn lực hơn mới đạt được giải pháp.

(quantri.vn biên tập và số hóa)

Kết quả Phương pháp ra quyết định nhóm:

Hình thức ra quyết định nhóm phổ biến nhất diễn ra trong các nhóm tương tác trực tuyến. Tuy nhiên, các nhóm này thường gây áp lực để buộc các thành viên nhóm phải tuân thủ quan điểm chung. Động não, kỹ thuật nhóm danh nghĩa và hội họp điện tử là những phương pháp ra quyết định nhóm tốt nhất có thể áp dụng vì chúng hạn chế đến mức tối đa những hạn chế của các nhóm tương tác trực diện.

Động não: Phương pháp này được thực hiện trên cơ sở áp dụng một quá trình tạo ra ý tưởng, khuyến khích cá nhân nêu ra ý kiến của mình về khả năng lựa chọn hoặc giải quyết vấn đề, bất kể khả năng hay cách giải quyết vấn đề đó là tốt hay chưa tốt.

Tuy nhiên, động não chỉ đơn thuần là một quá trình tạo ra các ý tưởng. Hai phương pháp sau mới thực sự cho các nhà quản lý những giải pháp cụ thể.

Phương pháp sử dụng nhóm danh nghĩa. Nhóm danh nghĩa hạn chế việc bàn luận và giao tiếp giữa các cá nhân trong quá trình ra quyết định. Các thành viên trong nhóm đều có mặt tại cuộc họp nhưng họ hoạt động hoàn toàn độc lập với nhau. Phương pháp sử dụng nhóm danh nghĩa bao gồm những bước sau đây:

Các cá nhân gặp nhau với tư cách là thành viên một nhóm, nhưng trước khi có bất kỳ sự bàn luận nào mỗi thành viên đều phải độc lập viết ra những ý tưởng của mình về vấn đề cần giải quyết

Mỗi thành viên trong nhóm xếp hàng các ý kiến một cách độc lập. Quyết định cuối cùng là phương án được xếp hàng cao nhất.

Lợi thế chủ yếu của phương pháp này là ở chỗ nó cho phép nhóm gặp nhau một cách chính thức nhưng lại không hạn chế tư duy độc lập của các thành viên như là trong nhóm tương tác truyền thống.

Phương pháp hội họp điện tử. Đây là phương pháp mới nhất trong việc ra quyết định; là sự kết hợp giữa phương pháp sử dụng nhóm danh nghĩa và công nghệ thông tin.

Lợi thế chủ yếu của hội họp điện tử là khả năng dấu tên, tính trung thực và tốc độ. Những người tham gia có thể dấu tên khi đánh bất kỳ thông điệp nào mà họ muốn, và thông điệp được chíu lên màn hình cho tất cả mọi người xem khi người tham gia gõ vào bàn phím. Phương pháp này có ưu điểm là tiết kiệm thời gian, loại trừ tối đa việc tán gẫu, tránh tình trạng lạc đề và cho phép những người tham gia đồng thời nêu ra ý kiến của mình.

Tóm lại, mỗi phương pháp ra quyết định nhóm đều có những ưu nhược điểm nhất định. Vì vậy, tùy thuộc vào tính chất vấn đề cần giải quyết, các yếu tố môi trường, nguồn lực sẵn có… mỗi nhóm có thể lựa chọn hoặc kết hợp những phương pháp trên để có quyết định hợp lý.

(quantri.vn biên tập và số hóa)

Thế giới đang biến đổi không ngừng, mọi thành tựu khoa học và công nghệ xuất hiện hết sức mau lẹ nhưng cũng thay đổi nhanh chóng. Điều này khiến cho các nhà quản trị phải ra quyết định nhiều hơn. Chuyện gì sẽ xảy ra nếu các nhà quản trị doanh nghiệp đưa ra các quyết định thiếu phương pháp? Liệu nhân lực, tài lực, vật lực… của một tổ chức có được phát huy hiệu quả khi mà cấp quản lý không hoặc chưa hiểu kỹ các phương pháp ra quyết định và giải quyết các vấn đề phát sinh một cách thấu đáo? Vậy làm thế nào để các nhà quản trị có thể đưa ra các quyết định đúng đắn, sáng suốt và phù hợp?

Các nhà quản trị nếu chỉ xem xét thời điểm tham gia của những người khác vào một quyết định là chưa đủ. Họ cần phải xét tới mức độ tham gia của từng người khác nhau. Sự tham gia ở đây có thể là hình thức hoặc không chính thức, hay đơn giản như việc đề nghị họ đưa ra các ý tưởng. Bạn có thể lôi kéo nhân viên vào bất kỳ một khâu nào trong tiến trình quyết định hay xuyên suốt tiến trình đó. Khi ta tin rằng những quyết định khác nhau đòi hỏi những phương thức khác nhau, ta sẽ nhận thấy sự cần thiết của những người khác khi ta phải đối mặt với một vấn đề phức tạp. Ta có thể có những ý tưởng sáng tạo và phong phú hơn từ một nhóm thay vì chỉ một cá nhân riêng lẻ.

Phương pháp nhóm tri thức: bạn và một người khác cùng đưa ra một quyết định mà không cần tham khảo ý kiến của những người khác. Bạn bàn bạc, đưa ra giải pháp, ra quyết định và trình bày trước những nhân viên khác. Thậm chí bạn cũng có thể trình bày trước họ về cơ sở đưa ra quyết định của mình.

Phương pháp luật số đông: phương pháp này đề cao tính dân chủ, trong đó tất cả các thành viên trong nhóm đều tham gia vào tiến trình quyết định thông qua việc mỗi thành viên đều được quyền biểu quyết bình đẳng. Nhóm sẽ bỏ phiếu cho quyết định đưa ra. Quyết định nhận được đa số phiếu sẽ trở thành quyết định chính thức.

Phương pháp đồng thuận: là phương pháp trong đó tất cả các nhân viên cùng đưa ra quyết định. Một quyết định không thể nào đạt được nếu chưa được tất cả các nhân viên tán thành. Phương pháp này có thể mang lại những quyết định chất lượng cao nhờ các đề xuất đa dạng và mang tính xây dựng, tuy nhiên nó lại tiêu tốn khá nhiều thời gian. Đồng thuận là phương pháp quyết định nhằm tận dụng nguồn lực nhân sự hiện có và gảii quyết một cách sáng tạo xung đột cũng như các vấn đề căn bản.

Đồng thuận rất khó đạt được vì nó đòi hỏi tất cả các thành viên trong nhóm phải nhất trí với quyết định cuối cùng. Sự nhất trí hoàn toàn không phải là mục tiêu vì điều này rất khó đạt được, tuy nhiên ở mức độ có thể, mỗi thành viên nên chấp nhận phân loại đánh giá của nhóm về cơ sở logic và tính khả thi. Khi tất cả các thành viên nhóm đều cảm nhận được điều này tức là bạn đã đạt được sự đồng thuận và phán xét có thể được thừa nhận như một quyết định của nhóm. Thực tế, điều này có nghĩa là một cá nhân có thể phản đối nhóm nếu anh ta nghĩ điều đó là cần thiết. Không thể mọi chi tiết đưa ra đều được mọi người hoàn toàn tán thành. Biểu quyết là điều không được phép. Trong việc đưa ra quyết định đồng thuận, cá nhân bạn cần phải đảm bảo quyết định đó là quyết định đúng đắn và đồng ý thực hiện theo quyết định.

Bảng 1: Ưu điểm và nhược điểm của các phương pháp ra quyết định

Chuyên quyền

+ Tiết kiệm thời gian

+ Hiệu quả khi đưa ra các quyết định chuẩn

+ Chuyên môn lãnh đạo

+ Thiếu sự cam kết

+ Gây hiềm khích

+ Mang tính cá nhân

Phán quyết cuối cùng

+ Tận dụng nguồn lực nhóm

+ Mang lại các ý tưởng mới mẻ

+ Thiếu cam kết

+ Tồn đọng mâu thuẫn

+ Tăng tính cạnh tranh

Nhóm trí thức

+ Tiết kiệm thời gian

+ Nảy sinh những ý tưởng

+ Thiếu cam kết

+ Tồn đọng mâu thuẫn

+ Thiếu sự tương tác

Tham vấn

+ Huy động ý kiến của thành viên nhóm

+ Nảy sinh những ý tưởng

+ Xác định đúng chuyên gia

+ Tính công khai của lãnh đạo

Luật đa số

+ Tiết kiệm thời gian

+ Dễ gây hiềm khích với số ít người

+ Không đủ cam kết

+ Dễ xoay chuyển

Đồtng thuận

+ Cách tân

+ Có tính cam kết

+ Tận dụng các khả năng

+ Các quyết định có tính nghiêm túc

+ Mất nhiều thời gian

+ Yêu cầu mức độ kỹ năng làm việc nhóm cao.

TH: T.Giang: SCDRC

Một ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp được trích từ Phụ lục 1 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Nội dung ví dụ:

Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:

Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.

Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.

Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:

Khảo sát thị trường, thu thập được các thông tin:

– Thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B là 4%; hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C là 2%.

– Thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m hơn thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m là 5%; kém hơn thửa đất tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m là 10%.

– Thửa đất có kích thước mặt tiền 10m hơn thửa đất có mặt tiền 7m là 5%, hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 6%.

– Thửa đất có chiều sâu 10m hơn thửa đất có chiều sâu 15m là 2%.

– Thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch tốt hơn thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch kém ổn định là 2%.

Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để lựa chọn các yếu tố giống nhau và khác biệt giữa các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

Kết quả phân tích cho thấy thửa đất cần định giá và 03 thửa đất so sánh có 03 yếu tố giống nhau (mục đích sử dụng, không có tài sản gắn liền với đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), 05 yếu tố khác biệt (vị trí; giao thông; diện tích, kích thước; các yếu tố hạ tầng khác).

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí: thửa đất A bằng thửa đất D (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A), hơn thửa đất B (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B) là 4%, hơn thửa đất C (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C) là 2%.

Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B là 96%, giá đất của thửa đất C là 98%.

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về giao thông: thửa đất A bằng thửa đất C (cùng tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m), hơn thửa đất B (tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m) là 5%, kém hơn thửa đất D (tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m) là 10%.

Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất C là 100% thì giá đất của thửa đất B là 95%, giá đất của thửa đất D là 110%.

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về diện tích, kích thước: thửa đất A bằng thửa đất B (cùng có kích thước mặt tiền 10m), hơn thửa đất C (có kích thước mặt tiền 7m) là 5%, hơn thửa đất D (có kích thước mặt tiền 6m) là 6%.

Thửa đất A và thửa đất C (có chiều sâu 10m) hơn thửa đất B và thửa đất D (có chiều sâu 15m) là 2%.

Giá đất của thửa đất cần định giá A là 100% thì giá đất của thửa đất B là 98%, giá đất của thửa đất C là 95%, giá đất của thửa đất D là 92%.

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:

– Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về hạ tầng khác:

Cấp nước sạch: thửa đất A bằng thửa đất D (thuộc khu vực cấp nước tốt) hơn thửa đất B và thửa đất C (thuộc khu vực cấp nước kém ổn định) là 2%.

Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B và thửa đất C là 98%.

Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B và thửa đất C là:

Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh B là:

Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất C và thửa đất D lần lượt là -1,97% và 1,27%.

Do đó, giá đất của thửa đất cần định giá A bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá A là 34,30 triệu đồng/m 2