Nghiên Cứu Lý Luận Bằng Phương Pháp Quan Sát Sư Phạm

Phương pháp quan sát sư phạm là phương pháp sử dụng có mục đích, có k ế hoạch các giác quan, các phương tiện kĩ thuật để ghi nhận, thu thập những biểu hiện của các hiện tượng, quá trình giáo dục. Phương pháp này dùng để thu thập số liệu, nghiên cứu thực tiễn và là bước đầu tiên cho các nghiên cứu khoa học.

Trong nghiên cứu khoa học giáo dục thể chất, đối tượng quan sát là những động tác, kĩ thuật bài tập, các hành động, cử chỉ, lời nói của trẻ em, giáo viên và phụ huynh về các điều kiện của hoạt động giáo dục thể chất như cơ sở vật chất của nhà trường, phương tiện dạy học, lớp học, sân chơi,… Dựa vào các tiêu chí khác nhau có các loại quan sát sau

– Dựa vào Vấn đề có quan sát khía cạnh và quan sát toàn diện.

+ Quan sát khía cạnh là quan sát theo những mặt, những biểu hiện riêng của đối tượng nghiên cứu. Ví dụ như: quan sát thái độ của trẻ trong tập luyện, quan: sát việc làm mẫu của giáo viên và sử dụng phương pháp của giáo viên.

+ Quan sát toàn diện là quan sát mọi mặt của đối tượng nghiên cứu: quan sát quá trình vận động, tặp luyện của trẻ trong suốt giờ học thể dục, quá trình giảng dạy và học tập của giáo viên và trẻ trong quá trình lên lớp, các hoạt động ngoài tiết học thể dục.

– Dựa vào thời gian quan sát, có quan sát lâu dài và ngắn hạn.

Quan sát lâu dài là quan sát qua các giai đ o ạn diễn biến của đối tượng nghiên cứu trong m ộ t thời gian d ài. Ví dụ như: theo dõi sự diễn biến về tâm lí, thái độ, hành vi của trẻ từ l ớ p mẫu giáo bé đến lớp mẫu giáo lớn khi thực hiện nội dung bài tập thể chất.

– Quan sát thăm dò và đi sâu.

– Quan sát phát hiện và kiểm nghiệm.

Các yêu cầu đối với quan sát sư phạm:

– Đảm bảo tính tự nhiên, không làm ảnh hưởng đến giáo viên và trẻ để phản ánh khách quan các hiện tượng giáo dục.

– Đảm bảo tính mục đích, quan sát rõ ràng: xác định rõ mục tiêu nhiệm vụ quan sát, đưa ra các tiêu chí đo, xây dựng kế hoạch, chương trình quan sát.

Từ khóa tìm kiếm nhiều: giao duc mam non, giáo dục mầm non, chương trình giáo dục mầm non mới, chương trình giáo dục mầm non, đồ dùng sáng tạo mầm non, nghề giáo viên mầm non, chuong trinh giao duc mam non hien nay, giáo dục thể chất là gì, giao duc the chat la gi, phát triển thể chất cho trẻ mầm non, phat trien the chat cho tre mam non

Phương Pháp Thực Nghiệm Sư Phạm

4. Phương pháp thực nghiệm sư phạm

4.1. Khái niệm

4.2. Đặc điểm của phương pháp thực nghiệm

4.3. Tổ chức thực nghiệm sư phạm

a. Các nội dung thực nghiệm sư phạm

b. Qui trình thực nghiệm

4.1. Khái niệm

Thực nghiện khoa học (Experiment) là phương pháp đặc biệt quan trọng, một phương pháp chủ công trong nghiên cứu thực tiễn. Trong đó người nghiên cứu chủ động tác động vào đối tượng và quá trình diễn biến sự kiện mà đối tượng tham gia, để hướng dẫn sự phát triển của chúng theo mục tiêu dự kiến của mình.

Thực nghiệm sư phạm là phương pháp thu nhận thông tin về sự thay đổi số lượng và chất lượng trong nhận thức và hành vi của các đối tượng giáo dục do người nghiên cứu tác động đến chúng bằng một số tác nhân điều khiển và đã được kiểm tra. Thực nghiệm sư phạm được dùng khi đã có kết quả điều tra, quan sát các hiện tượng giáo dục, cần khẳng định lại cho chắc chắn các kết luận đã được rút ra. Thực nghiệm sư phạm cũng là phương pháp được dùng để kiểm nghiệm khi nhà khoa học sư phạm, nhà nghiên cứu, đề ra một giải pháp về phương pháp giáo dục, một phương pháp dạy học mới, một nội dung giáo dục hay dạy học mới, một cách tổ chức dạy học mới, một phương tiện dạy học mới….

Thực nghiệm sư phạm là so sánh kết quả tác động của nhà khoa học lên một nhóm lớp – gọi là nhóm thực nghiệm – với một nhóm lớp tương đương không được tác động – gọi là nhóm đối chứng. Ðể có kết quả thuyết phục hơn, sau một đợt nghiên cứu, nhà nghiên cứu có thể đổi vai trò của hai nhóm lớp cho nhau, nghĩa là, các nhóm thực nghiệm trở thành các nhóm đối chứng và ngược lại.

Vì là thực nghiệm trên con người nên từ việc tổ chức đến cách thực hiện phương pháp và lấy kết quả đều mang tính phức tạp của nó.

4.2. Đặc điểm của phương pháp thực nghiệm

Thực nghiệm khoa học được tiến hành xuất phát từ một giả thuyết (từ thực tế) hay một phán đoán (bằng tư duy) về một hiện tượng giáo dục để khẳng định hoặc bác bỏ chúng.. Thực nghiệm được tiến hành để kiểm tra, để chứng minh tính chân thực của giả thuyết vừa nêu. Như vậy, thực nghiệm thành công sẽ góp phần tạo nên một lý thuyết mới, qui luật mới hoặc một sự phát triển mới trong giáo dục

Kế hoạch thực nghiệm đòi hỏi phải miêu tả hệ thống các biến số quy định diễn biến của hiện tượng giáo dục theo một chương trình. Đây là những biến số độc lập, có thể điều khiển được và kiểm tra được. Biến số độc lập là những nhân tố thực nghiệm, nhờ có chúng mà những sự kiện diễn ra khác trước. Sự diễn biến khác trước do các biến số độc lập quy định gọi là biến số phụ thuộc, đó là hệ quả sau tác động thực nghiệm.

Theo mục đích kiểm tra giả thiết, các nghiệm thể được chia làm hai nhóm: nhóm thực nghiệm và nhóm kiểm chứng (đối chứng). Nhóm thực nghiệm và nhóm đối chứng được lựa chọn ngẫu nhiên có số lượng, trình độ ngang nhau và được kiểm tra chất lượng ban đầu để khẳng định điều đó. Nhóm thực nghiệm sẽ được tổ chức thực nghiệm bằng tác động của những biến số độc lập hay gọi là nhân tố thực nghiệm, để xem xét sự diễn biến của hiện tượng có theo đúng giả thuyết hay không? Nhóm đối chứng là nhóm không thay đổi bất cứ một điều gì khác thường, nó là cơ sở để so sánh kiểm chứng hiệu quả những thay đổi ở nhóm bên. Nhờ có nó mà ta có cơ sở để khẳng định hay phủ định giả thuyết của thực nghiệm.

4.3. Tổ chức thực nghiệm sư phạm a. Các nội dung thực nghiệm sư phạm

Thực nghiệm các kết luận của quan sát sư phạm.Ví dụ: (Khi quan sát một lớp học, nhà khoa học có nhận định rằng: học sinh lớp này có nhiều vấn đề chưa tốt như mất đoàn kết khó tổ chức sinh hoạt tập thể, không chăm học…. Tuy nhiên ông cũng nhận thấy đa số học sinh rất hiếu động, một số học sinh có khả năng về một số môn thể thao. Nhà nghiên cứu nhận định: nếu tổ chức cho các em chơi thể thao ngoài giờ (hoặc cả trong giờ giải lao), có chú ý vận động những em giỏi từng môn thể thao làm người phụ trách thì có thể tập hợp học sinh lớp này dễ hơn để giáo dục. (Ðó cũng là một giả thuyết).

Nhà phương pháp muốn thực nghiệm vận dụng một phương pháp dạy học mới.

Nhà nghiên cứu muốn khẳng định một nội dung dạy học mới.

b. Qui trình thực nghiệm

(1) Một thực nghiệm sư phạm các nhà khoa học phát hiện racác mâu thuẫn giáo dục nhưng chưa có biện pháp khắc phục. Từ mâu thuẩn này, đề xuất các giả thuyết khoa học và các biện pháp khắc phục để nâng cao chất lượng giáo dục.

(2) Trên cơ sở giả thuyết, phân tích các biến số độc lập và chọn các nhóm thực nghiệm và đối chứng tương đương nhau về mọi phương diện.

(3) Tiến hành thực nghiệm trong điều kiện hoàn toàn giống nhau cho cả hai nhóm và quan sát thật tỉ mỉ diễn biến và kết quả của hai nhóm một cách thật sự khách quan theo từng giai đoạn.

(4) Xử lí tài liệu thực nghiệm là giai đoạn phân tích các kết quả khảo sát, theo dõi sự diễn biến của nhóm thực nghiệm, các tài liệu được phân tích, sắp xếp, phân loại và xử lí theo các công thức toán học, đánh giá trên cơ sở so sánh với kết quả của nhóm đối chứng.

Nhờ sự thuần nhất trong tiến hành thực nghiệm, sử dụng một cách thích hợp các phương pháp phân tích, thống kê kết quả thực nghiệm, ta có thể khẳng định mối liên hệ của các biến số trong nghiên cứu không phải là ngẫu nhiên mà là mối liên hệ nhân quả, xét theo tính chất của nó.

Kết quả xử lí tài liệu cho chúng ta những cơ sở để khẳng định giả thuyết, rút ra những bài học cần thiết và đề xuất những ứng dụng vào thực tế. Để đảm bảo tính phổ biến của kết quả thực nghiệm, điều cần chú ý là phải chọn đối tượng tiêu biểu để nghiên cứu, cần tiến hành ở nhiều địa bàn, trên các đối tượng khác nhau, và cần thiết hơn nữa là tiến hành thực nghiệm lặp lại nhiều lần trên cùng một đối tượng ở các thời điểm.

Kết quả thực nghiệm sư phạm là khách quan nhất so với các kết quả nghiên cứu bằng các phương pháp khác nhau.

Tác phẩm, tác giả, nguồn

Tác phẩm: Tài liệu bài giảng Phương pháp nghiên cứu khoa học giáo dục, 2007

Tác giả: Ts. Nguyễn Văn Tuấn, Đại học sư phạm kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh

Ví Dụ Về Phương Pháp Định Giá Đất – Phương Pháp Chiết Trừ – Luật Sư Đỗ Minh

Một ví dụ về phương pháp định giá đất chiết trừ trích từ phụ lục số 02 ban hành kèm thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Ví dụ phương pháp chiết trừ:

Thửa đất cần định giá là một thửa đất ở tại thành phố A, giáp mặt đường nội bộ rộng 8m trong một khu đô thị mới, có diện tích 90m2 (mặt tiền 5m x chiều sâu 18m), trên thửa đất đã xây dựng nhà 3 tầng hoàn chỉnh. Việc xác định giá của thửa đất trên theo phương pháp chiết trừ thực hiện như sau:

Khảo sát, thu thập thông tin

Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với bất động sản cần định giá trong cùng khu đô thị trên. Để đơn giản, trong ví dụ này chỉ thực hiện ước tính giá đất của 01 bất động sản so sánh trong số 03 bất động sản đã giao dịch thành công.

Các thông tin thu thập được của bất động sản so sánh đó là một ngôi nhà có diện tích mặt bằng là 100m2 (nhà 03 tầng, diện tích xây dựng mỗi tầng 75m2; mặt tiền 5m) nằm tiếp giáp đường nội bộ khác rộng 8m; giá bán bất động sản (nhà và đất) giao dịch thành công là 7.200 triệu đồng, thời điểm chuyển nhượng cách thời điểm hiện tại 6 tháng, trong thời gian này giá đất trên thị trường tương đối ổn định.

Khi phân tích, so sánh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa thửa đất của bất động sản so sánh với thửa đất của bất động sản cần định giá, xác định được tỷ lệ điều chỉnh mức giá là 6%.

Khảo sát thực địa và thị trường thu thập được số liệu sau:

– Đơn giá xây dựng ngôi nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo giá thị trường hiện tại là 7 triệu đồng/m2 sàn (đơn giá trọn gói).

– Ngôi nhà đã được sử dụng 12 năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 40 năm.

    Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

    – Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà: 75m2/tầng x 3 tầng = 225 m2.

    – Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương:

    7 triệu đồng/m2 x 225 m2 = 1.575 triệu đồng.

    – Xác định giá trị hao mòn:

    + Tỷ lệ hao mòn: áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời kinh tế:

    Tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà=          1–Số năm sử dụng còn lạiTuổi đời kinh tế=          1          –28= 0,30 hoặc 30%40

    + Giá trị hao mòn: 1.575 triệu đồng x 30% = 472,5 triệu đồng

    – Giá trị hiện tại của ngôi nhà:

    1.575 triệu đồng – 472,5 triệu đồng = 1.102,5 triệu đồng

      Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

      Giá trị đất của bất động sản so sánh là:

      7.200 triệu đồng – 1.102,5 triệu đồng = 6.097,5 triệu đồng

      Giá đất của bất động sản so sánh là:

      6.097,5 triệu đồng/100m2 = 60,975 triệu đồng/m2

        Ước tính giá đất của bất động sản cần định giá

        Tỷ lệ điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa thửa đất của bất động sản so sánh với thửa đất của bất động sản cần định giá là 6%. Do đó giá đất ước tính của bất động sản cần định giá là:

        60,975 triệu đồng + (60,975 triệu đồng x 6%) = 64,634 triệu đồng/m2

        Làm tròn: 64,6 triệu đồng/m2

        Giả định có 02 bất động sản so sánh khác, áp dụng phương pháp xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất, xác định được giá đất lần lượt là: 58 triệu đồng/m2 và 65 triệu đồng/m2. Sau khi phân tích, so sánh mức giá do các yếu tố khác biệt giữa 02 thửa đất của 02 bất động sản so sánh này với thửa đất của bất động sản cần định giá, xác định được tỷ lệ điều chỉnh mức giá lần lượt là 7% và -2%.

        Từ đó, giá đất ước tính của bất động sản cần định giá theo giá đất của 02 bất động sản so sánh nêu trên là:

        58,0 triệu đồng + (58,0 triệu đồng x 7%) = 62,06 triệu đồng/m2

        65,0 triệu đồng + [65,0 triệu đồng x (-2%)] = 63,70 triệu đồng/m2

          Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

          Giá đất của bất động sản cần định giá=64,6 + 62,06 + 63,70

          3

          =63,45 triệu đồng/m2

          Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của bất động sản cần định giá với giá đất ước tính theo các bất động sản so sánh lần lượt là: -1,78% ; 2,24% và -0,39%.

          Do đó, giá đất của bất động sản cần định giá bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.

          Kết luận: Giá đất của bất động sản cần định giá là 63,45 triệu đồng/m2

Phương Pháp Thực Nghiệm Sư Phạm – Kipkis

4. Phương pháp thực nghiệm sư phạm

4.1. Khái niệm

4.2. Đặc điểm của phương pháp thực nghiệm

4.3. Tổ chức thực nghiệm sư phạm

a. Các nội dung thực nghiệm sư phạm

b. Qui trình thực nghiệm

4.1. Khái niệm

Thực nghiện khoa học (Experiment) là phương pháp đặc biệt quan trọng, một phương pháp chủ công trong nghiên cứu thực tiễn. Trong đó người nghiên cứu chủ động tác động vào đối tượng và quá trình diễn biến sự kiện mà đối tượng tham gia, để hướng dẫn sự phát triển của chúng theo mục tiêu dự kiến của mình.

Thực nghiệm sư phạm là phương pháp thu nhận thông tin về sự thay đổi số lượng và chất lượng trong nhận thức và hành vi của các đối tượng giáo dục do người nghiên cứu tác động đến chúng bằng một số tác nhân điều khiển và đã được kiểm tra. Thực nghiệm sư phạm được dùng khi đã có kết quả điều tra, quan sát các hiện tượng giáo dục, cần khẳng định lại cho chắc chắn các kết luận đã được rút ra. Thực nghiệm sư phạm cũng là phương pháp được dùng để kiểm nghiệm khi nhà khoa học sư phạm, nhà nghiên cứu, đề ra một giải pháp về phương pháp giáo dục, một phương pháp dạy học mới, một nội dung giáo dục hay dạy học mới, một cách tổ chức dạy học mới, một phương tiện dạy học mới….

Thực nghiệm sư phạm là so sánh kết quả tác động của nhà khoa học lên một nhóm lớp – gọi là nhóm thực nghiệm – với một nhóm lớp tương đương không được tác động – gọi là nhóm đối chứng. Ðể có kết quả thuyết phục hơn, sau một đợt nghiên cứu, nhà nghiên cứu có thể đổi vai trò của hai nhóm lớp cho nhau, nghĩa là, các nhóm thực nghiệm trở thành các nhóm đối chứng và ngược lại.

Vì là thực nghiệm trên con người nên từ việc tổ chức đến cách thực hiện phương pháp và lấy kết quả đều mang tính phức tạp của nó.

4.2. Đặc điểm của phương pháp thực nghiệm

Thực nghiệm khoa học được tiến hành xuất phát từ một giả thuyết (từ thực tế) hay một phán đoán (bằng tư duy) về một hiện tượng giáo dục để khẳng định hoặc bác bỏ chúng.. Thực nghiệm được tiến hành để kiểm tra, để chứng minh tính chân thực của giả thuyết vừa nêu. Như vậy, thực nghiệm thành công sẽ góp phần tạo nên một lý thuyết mới, qui luật mới hoặc một sự phát triển mới trong giáo dục

Kế hoạch thực nghiệm đòi hỏi phải miêu tả hệ thống các biến số quy định diễn biến của hiện tượng giáo dục theo một chương trình. Đây là những biến số độc lập, có thể điều khiển được và kiểm tra được. Biến số độc lập là những nhân tố thực nghiệm, nhờ có chúng mà những sự kiện diễn ra khác trước. Sự diễn biến khác trước do các biến số độc lập quy định gọi là biến số phụ thuộc, đó là hệ quả sau tác động thực nghiệm.

Theo mục đích kiểm tra giả thiết, các nghiệm thể được chia làm hai nhóm: nhóm thực nghiệm và nhóm kiểm chứng (đối chứng). Nhóm thực nghiệm và nhóm đối chứng được lựa chọn ngẫu nhiên có số lượng, trình độ ngang nhau và được kiểm tra chất lượng ban đầu để khẳng định điều đó. Nhóm thực nghiệm sẽ được tổ chức thực nghiệm bằng tác động của những biến số độc lập hay gọi là nhân tố thực nghiệm, để xem xét sự diễn biến của hiện tượng có theo đúng giả thuyết hay không? Nhóm đối chứng là nhóm không thay đổi bất cứ một điều gì khác thường, nó là cơ sở để so sánh kiểm chứng hiệu quả những thay đổi ở nhóm bên. Nhờ có nó mà ta có cơ sở để khẳng định hay phủ định giả thuyết của thực nghiệm.

4.3. Tổ chức thực nghiệm sư phạm

a. Các nội dung thực nghiệm sư phạm

Thực nghiệm các kết luận của quan sát sư phạm.Ví dụ: (Khi quan sát một lớp học, nhà khoa học có nhận định rằng: học sinh lớp này có nhiều vấn đề chưa tốt như mất đoàn kết khó tổ chức sinh hoạt tập thể, không chăm học…. Tuy nhiên ông cũng nhận thấy đa số học sinh rất hiếu động, một số học sinh có khả năng về một số môn thể thao. Nhà nghiên cứu nhận định: nếu tổ chức cho các em chơi thể thao ngoài giờ (hoặc cả trong giờ giải lao), có chú ý vận động những em giỏi từng môn thể thao làm người phụ trách thì có thể tập hợp học sinh lớp này dễ hơn để giáo dục. (Ðó cũng là một giả thuyết).

Nhà phương pháp muốn thực nghiệm vận dụng một phương pháp dạy học mới.

Nhà nghiên cứu muốn khẳng định một nội dung dạy học mới.

b. Qui trình thực nghiệm

(1) Một thực nghiệm sư phạm các nhà khoa học phát hiện racác mâu thuẫn giáo dục nhưng chưa có biện pháp khắc phục. Từ mâu thuẩn này, đề xuất các giả thuyết khoa học và các biện pháp khắc phục để nâng cao chất lượng giáo dục.

(2) Trên cơ sở giả thuyết, phân tích các biến số độc lập và chọn các nhóm thực nghiệm và đối chứng tương đương nhau về mọi phương diện.

(3) Tiến hành thực nghiệm trong điều kiện hoàn toàn giống nhau cho cả hai nhóm và quan sát thật tỉ mỉ diễn biến và kết quả của hai nhóm một cách thật sự khách quan theo từng giai đoạn.

(4) Xử lí tài liệu thực nghiệm là giai đoạn phân tích các kết quả khảo sát, theo dõi sự diễn biến của nhóm thực nghiệm, các tài liệu được phân tích, sắp xếp, phân loại và xử lí theo các công thức toán học, đánh giá trên cơ sở so sánh với kết quả của nhóm đối chứng.

Nhờ sự thuần nhất trong tiến hành thực nghiệm, sử dụng một cách thích hợp các phương pháp phân tích, thống kê kết quả thực nghiệm, ta có thể khẳng định mối liên hệ của các biến số trong nghiên cứu không phải là ngẫu nhiên mà là mối liên hệ nhân quả, xét theo tính chất của nó.

Kết quả xử lí tài liệu cho chúng ta những cơ sở để khẳng định giả thuyết, rút ra những bài học cần thiết và đề xuất những ứng dụng vào thực tế. Để đảm bảo tính phổ biến của kết quả thực nghiệm, điều cần chú ý là phải chọn đối tượng tiêu biểu để nghiên cứu, cần tiến hành ở nhiều địa bàn, trên các đối tượng khác nhau, và cần thiết hơn nữa là tiến hành thực nghiệm lặp lại nhiều lần trên cùng một đối tượng ở các thời điểm.

Kết quả thực nghiệm sư phạm là khách quan nhất so với các kết quả nghiên cứu bằng các phương pháp khác nhau.

Tác phẩm, tác giả, nguồn

Tác phẩm: Tài liệu bài giảng Phương pháp nghiên cứu khoa học giáo dục, 2007

Tác giả: Ts. Nguyễn Văn Tuấn, Đại học sư phạm kỹ thuật TP. Hồ Chí Minh

“Like” us to know more!

Knowledge is power

Ví Dụ Về Phương Pháp Định Giá Đất So Sánh Trực Tiếp – Luật Sư Đỗ Minh

Một ví dụ về phương pháp so sánh trực tiếp được trích từ Phụ lục 1 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Nội dung ví dụ:

Thửa đất cần định giá là thửa đất ở tại đô thị loại IV, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cư, có diện tích 100m2 (kí hiệu là thửa đất A), đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) 15m. Việc xác định giá của thửa đất A theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện như sau:

Khảo sát, thu thập thông tin

Thời điểm xác định giá đất: tháng 6 năm 2014.

Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở (kí hiệu là thửa đất B, C và D) tại cùng đô thị trên đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian 2 năm đến thời điểm xác định giá, có đặc điểm tương tự với thửa đất A. Giả sử trong thời gian từ tháng 3 năm 2013 đến tháng 6 năm 2014, giá đất ở phổ biến trên thị trường tại đô thị loại IV không có biến động.

Tiến hành thu thập các thông tin của 03 thửa đất so sánh B, C, D:

TTYếu tố so sánhThửa đất AThửa đất BThửa đất CThửa đất D1Mục đích sử dụngĐất ở tại đô thị loại IVĐất ở tại đô thị loại IVĐất ở tại đô thị loại IVĐất ở tại đô thị loại IV2Vị tríTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cưTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh việnTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh việnTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh viện3Giao thôngĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15mĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10mĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15mHai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6m4Thời điểmchuyểnnhượng Tháng 3 năm 2013Tháng 5 năm 2013Tháng 6 năm 20135Diện tích, kích thước     – Diện tích100 m2150 m270 m290 m2 – Mặt tiền10 m10 m7 m6 m – Chiều sâu10 m15 m10 m15 m6Tài sản gắn liền với đấtKhôngKhôngKhôngKhông7Tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đấtCó giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtCó giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtCó giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtCó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất8Các yếu tố hạ tầng khác     Cấp nước sạchTốtKém ổn địnhKém ổn địnhTốt9Giá trị đất chuyển nhượng 4.500 triệu đồng2.240 triệu đồng3.060 triệu đồng10Giá đấtchuyểnnhượng 30 triệu đồng/m232 triệu đồng/m234 triệu đồng/m2

Khảo sát thị trường, thu thập được các thông tin:

– Thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B là 4%; hơn thửa đất tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C là 2%.

– Thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m hơn thửa đất tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m là 5%; kém hơn thửa đất tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m là 10%.

– Thửa đất có kích thước mặt tiền 10m hơn thửa đất có mặt tiền 7m là 5%, hơn thửa đất có mặt tiền 6m là 6%.

– Thửa đất có chiều sâu 10m hơn thửa đất có chiều sâu 15m là 2%.

– Thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch tốt hơn thửa đất thuộc khu vực cấp nước sạch kém ổn định là 2%.

    Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

    a) Phân tích, so sánh để lựa chọn các yếu tố giống nhau và khác biệt giữa các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

    Kết quả phân tích cho thấy thửa đất cần định giá và 03 thửa đất so sánh có 03 yếu tố giống nhau (mục đích sử dụng, không có tài sản gắn liền với đất, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), 05 yếu tố khác biệt (vị trí; giao thông; diện tích, kích thước; các yếu tố hạ tầng khác).

    b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.

    – Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về vị trí: thửa đất A bằng thửa đất D (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A), hơn thửa đất B (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B) là 4%, hơn thửa đất C (tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C) là 2%.

    Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B là 96%, giá đất của thửa đất C là 98%.

    Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:

    100% – 96%= 4,17%96%

    Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:

    100% – 98%= 2,04%98%

    – Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về giao thông: thửa đất A bằng thửa đất C (cùng tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 15m), hơn thửa đất B (tiếp giáp với đường có mặt cắt rộng 10m) là 5%, kém hơn thửa đất D (tiếp giáp với 2 đường có mặt cắt rộng 15m và 6m) là 10%.

    Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất C là 100% thì giá đất của thửa đất B là 95%, giá đất của thửa đất D là 110%.

    Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:

    100% – 95%= 5,26%95%

    Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:

    100% – 110%= -9,09%110%

    – Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về diện tích, kích thước: thửa đất A bằng thửa đất B (cùng có kích thước mặt tiền 10m), hơn thửa đất C (có kích thước mặt tiền 7m) là 5%, hơn thửa đất D (có kích thước mặt tiền 6m) là 6%.

    Thửa đất A và thửa đất C (có chiều sâu 10m) hơn thửa đất B và thửa đất D (có chiều sâu 15m) là 2%.

    Giá đất của thửa đất cần định giá A là 100% thì giá đất của thửa đất B là 98%, giá đất của thửa đất C là 95%, giá đất của thửa đất D là 92%.

    Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B là:

    100% – 98%= 2,04%98%

    Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất C là:

    100% – 95%= 5,26%95%

    Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất D là:

    100% – 92%= 8,70%92%

    – Điều chỉnh mức giá do yếu tố khác biệt về hạ tầng khác:

    Cấp nước sạch: thửa đất A bằng thửa đất D (thuộc khu vực cấp nước tốt) hơn thửa đất B và thửa đất C (thuộc khu vực cấp nước kém ổn định) là 2%.

    Giá đất của thửa đất cần định giá A và thửa đất D là 100% thì giá đất của thửa đất B và thửa đất C là 98%.

    Tỷ lệ điều chỉnh của thửa đất B và thửa đất C là:

    100% – 98%= 2,04%98%

      Ước tính giá của thửa đất cần định giá:

      TTYếu tố so sánhThửa đất AThửa đất BThửa đất CThửa đất D1Diện tích100 m2150 m270 m290 m22Giá trị đất chuyển nhượng 4.500 triệu đồng2.240 triệu đồng3.060 triệu đồng3Giá đất chuyển nhượng 30 triệu đồng/m232 triệu đồng/m234 triệu đồng/m24Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh    4.1Vị tríTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A, gần chợ, trường học, bệnh viện, tập trung đông dân cưTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất A khoảng 600m, không gần chợ, trường học, bệnh việnTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất A khoảng 300m, không gần chợ, trường học, bệnh việnTiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A và Nguyễn Văn D, cách thửa đất A khoảng 100m, gần chợ, trường học, bệnh việnTỷ lệ100%96%98%100%Tỷ lệ điều chỉnh 4,17%2,04%0%Mức điều chỉnh 1,25 triệu đồng/m20,65 triệu đồng/m20 triệu đồng/m24.2Giao thôngĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè)rộng 15mĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 10mĐường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả 2.96 vỉa hè) rộng 15mHai đường nhựa, mặt cắt (bao gồm cả vỉa hè) rộng 15m và 6mTỷ lệ100%95%100%110%Tỷ lệ điều chỉnh 5,26%0%-9,09%Mức điều chỉnh 1,58 triệu đồng/m20 triệu đồng/m2-3,09 triệu đồng/m24.3Diện tích, kích thước    – Mặt tiền10 m10 m7 m6 m– Chiều sâu10 m15 m10 m15 mTỷ lệ100%98%95%92% Tỷ lệ điều chỉnh 2,04%5,26%8,70%Mức điều chỉnh 0,61 triệu đồng/m21,68 triệu đồng/m22,96 triệu đồng/m24.4Các yếu tố hạ tầng    Cấp nước sạchTốtKém ổn địnhKém ổn địnhTốtTỷ lệ100%98%98%100%Tỷ lệ điều chỉnh 2,04%2,04%0%Mức điều chỉnh 0,61 triệu đồng/m20,65 triệu đồng/m20 triệu đồng/m25Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh 34,05 triệu đồng/m234,99 triệu đồng/m233,87 triệu đồng/m2

        Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

        Giá của thửa đất cần định giá A=34,05 + 34,99 + 33,87=34,30 triệu đồng/m23

        Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh B là:

        Tỷ lệ chênh lệch A/B=34,30 – 34,05x 100% =0,73%34,05

        Tương tự có tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá A với giá đất ước tính theo thửa đất C và thửa đất D lần lượt là -1,97% và 1,27%.

        Do đó, giá đất của thửa đất cần định giá A bảo đảm chênh lệch với các giá đất ước tính không quá 10%.

        Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá A là 34,30 triệu đồng/m2