Bạn đang xem bài viết Kế Toán Và Kiểm Toán Có Gì Khác Nhau? – Thẩm Định Giá Việt Tín được cập nhật mới nhất trên website Channuoithuy.edu.vn. Hy vọng những thông tin mà chúng tôi đã chia sẻ là hữu ích với bạn. Nếu nội dung hay, ý nghĩa bạn hãy chia sẻ với bạn bè của mình và luôn theo dõi, ủng hộ chúng tôi để cập nhật những thông tin mới nhất.
Kế toán là gì? Kiểm toán là gì?
Kế toán là công việc cần phải tìm hiểu, thu thập và ghi chép lại các giao dịch tài chính, các khoản thu chi của doanh nghiệp sau đó phân tích và giải thích chúng.
Phân biệt kế toán với kiểm toán
Sự khác nhau lớn nhất giữa hai ngành này đó là thời điểm làm việc. Nếu như kế toán bắt đầu công việc khi có giao dịch tài chính, thì kiểm toán được bắt đầu khi công việc kế toán kết thúc. Cũng chính vì vậy, sổ sách, tài liệu các giao dịch tài chính sẽ do kế toán viên phụ trách thực hiện và giữ, còn kiểm toán viên sẽ kiểm tra những sổ sách và tài liệu đó.
Về nhân sự, kế toán viên làm việc và chịu trách nhiệm với người quản lý, lương nhận được do các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, tổ chức đó. Kiểm toán viên là một chủ thể độc lập, chỉ làm việc trong thời gian nhất định do được thuê và tiền lương từ công việc kiểm tra, kiểm toán đó. Kiểm toán viên chịu trách nhiệm với chủ sở hữu doanh nghiệp.
Ưu điểm của ngành kế toán là các bạn kế toán được đào tạo, làm việc từ chi tiết nên sẽ hiểu rõ và nắm được cách làm các định khoản, lập tờ khai thuế, cách làm việc với các cơ quan thuế,… và cũng nắm được nhiều kiến thức chuyên sau nên dễ dàng làm việc, khi chuyển qua đơn vị làm việc khác hòa nhập một cách nhanh chóng.
Ngoài ra, thời gian làm việc của ngành kế toán vào những ngày thường khi chưa đến mùa bận đều khá rảnh và ổn định nhưng sẽ cực kỳ áp lực vào các thời kỳ tổng kết cuối tháng, hay cuối năm tài chính để chốt sổ.
Còn nghề kiểm toán mặc dù các bạn sẽ phải học hỏi nhiều hơn, cần có nhiều kỹ năng và kiến thức chuyên sâu cùng một số chứng chỉ quốc tế đi kèm. Chính bởi vậy, bạn sẽ có một cái nhìn tổng quát về các hoạt động của doanh nghiệp, có kiến thức đa dạng ngành nghề. Đặc biệt, mức lương của nghề kiểm toán cũng hấp dẫn và có nhiều cơ hội lớn hơn so với nghề kế toán.
Chuyên Đề: Định Giá Bất Động Sản – Thẩm Định Giá Việt Tín
– Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động lao động tạo ra bất động sản
– Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình
– Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế
– Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản trong khu vực
– Dự vào các yếu tố cấu thành của bất động sản
– Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản
– Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản
3.2. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ ĐẤT ĐAI
3.2.1. Những vấn đề lý thuyết chung
Những nguyên tắc cơ bản của định giá đều được áp dụng trong quá trình định giá đất. Trong quá trình định giá đất chúng ta cần phải tập trung vào các quyền đối với đất đai và sự kiểm soát của Nhà nước, những đặc điểm vật lý của đất đai và các cải thiện trên địa điểm để từ đó xác định sử dụng cao nhất và tối ưu nhất của đất.
a.Các quyền đối với đất đai và sự kiểm soát của Nhà nước.
Định giá đất tập trung vào định giá giá trị của các quyền Đối với BĐS đi kèm với đất đai. Các quyền này bao gồm các quyền cho phát triển trong những giới hạn nhất định, quyền cho thuê, cho sản xuất nông nghiệp, cho khai thác khoáng sản, cho thay đổi địa hình, chia nhỏ, tích tụ và cho sử dụng để đổ chất thải. Khi định giá đất cần phải tham khảo những quy định của Nhà nước để xác định quyền đi qua, các hạn chế cá nhân và công cộng ảnh hưởng đến mảnh đất mục tiêu.
Các đặc điểm vật lý và các cải thiện trên địa điểm.
– Các đặc điểm vật lý của đất, những dịch vụ sẵn có và các cải thiện trên địa điểm ảnh hưởng đến sử dụng và giá trị của đất. Cụ thể
+ Các đặc điểm vật lý của mảnh đất: quy mô, hình thể, bề mặt, địa hình, vị trí, cảnh quan và các đặc điểm địa hình như đường bao ngoài, độ dốc, hệ thống thoát nước.
+ Các dịch vụ có sẵn như nước, điện, gas, dịch vụ điện thoại, internet… ảnh hưởng đến sử dụng và phát triển tiềm năng của mảnh đất. Các dịch vụ này có thể được cung cấp từ bên ngoài địa điểm hoặc ngay tại địa điểm.
+ Các cải thiện trên địa điểm: san ủi, lát nền, tạo cảnh quan, các móc sử dụng cho đường nước, đường điện, gas, điện thoại. Những đặc điểm này được đánh giá vào giá trị của địa điểm. Cần lưu ý những cải thiện này cũng giống như các công trình trên đất là đối tượng của khấu hao.
Sử dụng cao nhất, tối ưu nhất.
Giá trị của đất thường được định giá trong giới hạn sử dụng cao nhất, tối ưu nhất, thậm chí khi đất đã được cải thiện, nghĩa là có công trình trên đó thì đất vẫn được định giá trên cơ sở sử dụng cao nhất, tối ưu nhất và coi đất như một mảnh đất trống, sẵn sàng cho sử dụng có tính kinh tế nhất. Đất đai được xem như mảnh đất trống thường được chấp nhận một cách phổ biến và được yêu cầu định giá riêng.
Sử dụng cao nhất, tối ưu nhất của đất cũng bị ảnh hưởng bởi những công trình đang tồn tại trên đất, sự đóng góp của các công trình trên đất được định giá bằng cách rút giá trị của đất ra khỏi giá trị của BĐS. Đất đai được cho là có giá trị khi các cải thiện trên đất (công trình) đóng góp vào giá trị. Khi các cải thiện không đóng góp vào giá trị thì cần phải phá bỏ các cải thiện này. Trong trường hợp này chi phí chuyển đổi BĐS thành 1 địa điểm bỏ trống là một thiệt hại, nó phải được trừ khỏi giá trị của đất.
Trong một số trường hợp người định giá được yêu cầu định giá địa điểm khác với sử dụng cao nhất tốt, tốt nhất như định giá giá trị sử dụng hay giá trị sử dụng hợp phát của địa điểm. Như vậy người định giá cần định giá đại điểm theo sử dụng cụ thể hoặc theo sử dụng của các công trình hiện tồn tại trên địa điểm. Trong trường hợp này người định giá nên định giá địa điểm ở cả 2 điều kiện, đó là cho sử dụng cụ thể và sử dụng cao nhất, tối ưu nhất.
3.2.2. Các phương pháp định giá.
Định giá đất thường sử dụng các phương pháp sau:
– Phương pháp so sánh.
– Phương pháp phân phối (lợi nhuận)
– Phương pháp giá trị còn lại (thặng dư)
– Phương pháp vốn hóa
+ Vốn hóa trực tiếp (vốn hóa giá trị cho thuê địa điểm hoặc giá trị còn lại của địa điểm)
+ Vốn hóa thu nhập (chiết khấu các dòng tiền)
Phương pháp so sánh:
Phương pháp thường được sử dụng cho định giá đất như địa điểm bỏ trống. Đây là phương pháp phổ biến để định gía đất khi có các cuộc mua bán những mảnh đất tương tự mảnh đất mục tiêu trên thị trường. Áp dụng phương pháp này việc bán các mảnh đất tương tự được phân tích, so sánh và điều chỉnh để cung cấp các chỉ số giá trị đối với địa điểm cần định giá. Khi so sánh sự tương tự và khác biệt giữa các mảnh đất phải được xem xét.
Người định giá kết hợp các số liệu về các cuộc mua, bán đất trên thực tế cũng như các lời mời chào, trả giá và lựa chọn các mảnh đất tương tự để so sánh. Phân tích sự tương tự và khác biệt trong số liệu, điều chỉnh giá bán của các so sánh để tính toán số tiền cho các đặc điểm khác biệt của mảnh đất cần định giá và hình thành kết luận về giá trị thị trường của mảnh đất mục tiêu.
Giá bán đất luôn thay đổi do đó cần phải lựa chọn các cuộc mua bán đất tương tự gần với ngày định giá ở mức có thể nhất. Khi số liệu hiện tại trên thị trường địa phương không có sẵn, người định giá có thể mở rộng tìm kiếm số liệu ở những vùng lân cận, điều này rất cần thiết để điều chỉnh các điều kiện thị trường. Quyết định sử dụng những thông tin của khu vực lân cận cần phải dựa trên cơ sở có nhiều sự chấp nhận của thị trường về các điều chỉnh.
Kích thước mảnh đất thường là yếu tố ít quan trọng hơn thời gian và vị trí của mảnh đất. Phần lớn các phát triển có lựa chọn kích thước tối ưu. Người ta gán trọng số lớn cho những so sánh có kích thước xấp xỉ bằng kích thước của mảnh đất mục tiêu.
Phân vùng là tiêu chí cơ bản nhất trong lựa chọn các so sánh.
Nhìn chung cần có các điều chỉnh khác nhau được thực hiện cho giá bán so sánh đối với từng yếu tố so sánh. Mỗi điều chỉnh được chỉ ra bằng số liệu cụ thể hoặc %. Các mảnh đất có kích thước khác nhau sẽ có giá đơn vị khác nhau bởi vì kích thước tối ưu của mảnh đất phụ thuộc vào sử dụng của nó. Giá đơn vị cũng thay đổi theo theo thời điểm bán và vị trí đất.
Điều chỉnh giá bán có thể chỉ đơn giản để nhận thức về sự tốt hơn hoặc kém hơn của BĐS. Thường các điều chỉnh được thực hiện theo 1 trật tự nhất định, nghĩa là điều chỉnh các yếu tố đối với quyền về BĐS, cách thanh toán, các điều kiện bán và thị trường được điều chỉnh trước các điều kiện về vị trí và các đặc điểm vật lý của mảnh đất. Tất cả các điều chỉnh cần được thể hiện trong báo cáo định giá một cách logic và dễ hiểu.
Phương pháp thặng dư:Phương pháp này được áp dụng trong trường hợp đất có khả năng phát triển và được định giá cho các mảnh đất trống sẵn sàng cho phát triển thông qua đấu giá quyền sử dụng đất. Để áp dụng được phương pháp này người định giá phải phân tích được sử dụng cao nhất, tối ưu nhất của đất, ước lượng được các chi phí phát triển, trong đó bao gồm cả lợi nhuận yêu cầu của người đầu tư, dự báo được giá bán toàn bộ BĐS sau khi được phát triển. Trên cơ sở những thông tin trên để rút ra giá trị của đất.
Phương pháp lợi nhuận:Phương pháp này được áp dụng để ước lượng giá trị của đất khi nó đóng góp vào giá trị hoạt động kinh doanh của người đầu tư. Trên cơ sở các số liệu sẵn có từ hoạt động kinh doanh trên BĐS, người định giá cần xác định được sự đóng góp của BĐS vào giá trị kinh doanh, sau đó phân bổ phần đóng góp đó cho đất và của công trình trên đất. Vốn hóa giá trị đóng góp của đất vào hoạt động kinh doanh, chúng ta sẽ có giá trị của đất. Muốn áp dụng chính xác phương pháp định giá này, người định giá cần có hiểu biết nhất định về ngành nghề mà nhà đầu tư đang kinh doanh trên mảnh đất.
Phương pháp vốn hóa
Vốn hóa trực tiếp giá trị còn lại của đất
Vốn hóa trực tiếp tiền thuê đất
Vốn hóa lợi nhuận (chiết khấu dòng tiền)
3.3. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ NHÀ Ở
3.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở.
Nhà ở có nhiều loại, bao gồm nhà ở liền tường, nhà ở độc lập, nhà biệt thư, căn hộ chung cư với những kích thước lớn, nhỏ khác nhau.
Giao dịch của BĐS là nhà ở có thể phục vụ cho các mục đích khác nhau như để ở, để đầu tư hoặc cho thuê.
Trong định giá nhà ở dù áp dụng phương pháp nào đi nữa một số nhân tố cơ bản sau ảnh hưởng đến giá trị nhà ở cần xem xét.
– Kích thước và số lượng phòng ngủ
– Vị trí ngôi nhà: Đây là nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến giá của ngôi nhà được trả, bởi vì nó ảnh hưởng đến các tiện ích cuộc sống của người sử dụng ngôi nhà, ví dụ khoảng cách đến trường học, chợ, bến xe, công viên…
– Các tiện nghi ở như bố trí hệ thống điện, nước, vệ sinh, garage ô tô, bếp và điều kiện sân, vườn…
– Tuổi ngôi nhà và điều kiện bảo dưỡng, sửa chữa. Những thay đổi trong thị hiếu và lối sống những ngôi nhà hiện đại, mới được xây dựng ngày càng được ưa chuộng và có xu hướng tăng giá và ngược lại. Các điều kiện bảo dưỡng sửa chữa phải được xem xét ở cả 2 khía cạnh, đó là chi phí thay thế và chi phí bảo dưỡng của các bộ phận cấu thành trong ngôi nhà. Những điểm cơ bản khi xem xét ngôi nhà là điều kiện của các cấu trúc chính và mái, điều kiện của ngoại thất, nội thất…
3.3.2. Phương pháp định giá nhà ở.
3.3.2.1. Phương pháp so sánh.
Trong điều kiện hiện nay việc ước lượng giá trị của nhà ở dựa trên mức tiền cho thuê trên thị trường hiếm khi được sử dụng, khi mà loại BĐS này đã được đưa ra mua, bán trên thị trường. Do đó để định giá nhà ở phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng
Ví dụ: Người định giá có ngôi nhà bốn phòng có diện tích sàn sử dụng 180 m2 cần đánh giá. Nghiên cứu cho thấy rằng trên cùng đường phố có các ngôi nhà bốn phòng có diện tích tương tự đã được bán như sau:
12 tháng trư���c ngôi nhà diện tích sử dụng 180 m2 bán với giá 2900 triệu đồng
8 tháng trước ngôi nhà diện tích sử dụng 170 m2 bán với giá 2867 triệu đồng
6 tháng trước ngôi nhà diện tích sử dụng 185 m2 bán với giá 2952 triệu đồng
3 tháng trước ngôi nhà diện tích sử dụng 175 m2 bán với giá 2915 triệu đồng
1 tháng trước ngôi nhà diện tích sử dụng 185 m2 bán với giá 3000 triệu đồng
Sau khi phân tích việc bán những bất động sản này, người định giá thấy rằng vụ bán nhà đầu tiên có giá 16,11 triệu đồng trên 1 m2 sử dụng, vụ bán nhà cuối cùng có giá 16,21 triệu đồng trên 1 m2 sử dụng. Người định giá cũng thấy rằng có tỷ lệ tăng thống nhất là 10.000 đ/m2 1 tháng trong giá trị vốn của loại nhà này và do ngôi nhà đang xem xét được đánh giá là 2919,6 triệu đồng, làm tròn 2920 triệu đồng ( 180 m2 × 16,22 tiệu đồng / m2 ).
Đây là một ví dụ đơn giản sử dụng phương pháp so sánh và trong thực tế việc sử dụng phương pháp này thường phức tạp hơn. Điều cấn thiết là kiểm tra liệu các bất động sản khác có số lượng phòng tương tự, liệu vị trí của chúng có chất lượng tương đương, liệu tài sản cố định và nôi thất có giống nhau và chất lượng tương đương hay không, và cũng phải kiểm tra ngững đặc tính khác của từng bất động sản. Những điều chỉnh trong phân tích cho từng bằng chứng về yếu tố thị trường là cần thiết để xem xét các thay đổi trong những yếu tố đó.
3.3.2.2. Phương pháp giá vốn hóa tiền thuê nhà ở
Đối với nhà cho thuê nếu trong khu vực thị trương lân cận bất động sản thì định giá không có các cuộc mua bán có thể so sánh được với ngôi nhà cần định giá, nhưng chúng ta biết được mức tiền thuê của ngôi nhà thì có thể áp dụng phương pháp giá vốn hóa để định giá.
Phần lớn các ngôi nhà cho thuê chủ sở hữu thường có trách nhiệm trong việc bảo dưỡng, sửa chữa nhà, chiếu sang khu vực công cộng, bảo hiểm và chi phí quản lý. Nếu mức tiền thuê nhà được bao gồm tất cả các chi phí trên chúng ta phải trừ khỏi tổng thu nhập từ tiền thuê để nhận được mức thuê ròng. Bằng phương pháp vốn hóa trực tiếp chúng ta có thể tìm được tổng giá trị vốn của ngôi nhà
Ví dụ: Một ngôi nhà cho thuê với mức tiền thuê hàng tháng là 20 triệu đồng. Các chi phí thường xuyên của chủ sở hữu bao gồm chi phí điện, bảo hiểm, quản lý hàng năm là 30 triệu đồng. Giá bất động sản là bao nhiêu?
Giải: Giá tiền thuê hàng năm là: 20 tr.đ × 12 tháng = 240 tr.đ.
Tổng tiền thuê ròng hàng năm: 240 tr.đ – 30 tr.đ = 210 tr.đ.
Tỷ lệ vốn hóa của nhà cho thuê, cho rằng bằng 8% năm.
Giá trị bất động sản = 210 tr.đ/8% = 2625 tr.đ
3.4. ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG
3.4.1. Đặc điểm của BĐS là công trình xây dựng
Ranh giới phân biệt giữa các công trình xây dựng này không rõ ràng. Các bất động sản có thể được xây dựng với nhiều mục đích thay thế khác nhau. Ví dụ, các bất động sản có thể được xây dựng với mục đích ban đầu là để làm nhà kho chứa hàng, nhưng sau đó có thể phá bỏ một cách dễ dàng và được sử dụng vào làm cửa hàng với mức tiền thuê cao hơn.
Giá trị thị trường tại một thời điểm sẽ do việc sử dụng hiệu quả các công trình đó quyết định.
Các yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến mỗi loại bất động sản ở trên được chia thành 3 tiêu chí chính: chất lượng, số lượng và vị trí của bất động sản đó.
Trong trường hợp bất động sản là cửa hàng thì điều cơ bản nhất ảnh hưởng đến tiền thuê là số lượng khách mua hàng trong năm và loại hàng hóa mà các khách hàng đó có thể mua được. Còn đối với các bất động sản là văn phòng thì các yếu tố như sự thuận lợi về vị trí và cách tiếp cận cho mục đích kinh doanh sẽ quyết định tiền thuê. Đối với bất động sản công nghiệp và nhà kho thì các yếu tố về cách thức tiếp cận và khả năng cung ứng của nguồn lao động sẽ là các yếu tố chính.
Ngoài ra còn có một số loại bất động sản công trình xây dựng khác rất hiếm khi cho thuê hoặc giao dịch trên thị trường, bởi vậy rất khó khăn trong việc định giá chính xác giá trị của chúng. Một số ví dụ điển hình đó là các bất động sản theo qui định của pháp luật, như trạm điện, xăng dầu, hoặc các bất động sản cho mục đích từ thiện, bất động sản là trường học.Trong những trường hợp này cần phải xem xét việc sử dụng thay thế của bất động sản, chi phí để chuyển đổi chúng sang các mục đích thay thế và giá trị chuyển đổi.
Các công trình xây dựng bao gồm nhiều loại khác nhau. Ở đây chúng ta chỉ tiến hành định giá một số công trình xây dựng điển hình như cửa hàng, nhà kho, bất động sản công nghiệp (nhà xưởng) và văn phòng.
3.4.2 Định giá một số BĐS là công trình thương mại
3.4.2.1. Định giá bất động sản là Cửa hàng
Loại hình cửa hàng:
Yếu tố quan trọng của cửa hàng là sự phù hợp của chúng với việc trưng bày và bán sản phẩm hàng hóa. Mặt tiền để trưng bày hàng hóa là yếu tố cần quan tâm đầu tiên cùng với các đặc điểm và điều kiện của mặt tiền cửa hàng. Tiếp đến là sự phù hợp của nội thất bên trong, hệ thống ánh sáng, khu vực nhận và phân phối hàng hóa (điều này đặc biệt quan trọng khi mà chỗ đỗ xe, chỗ xếp dỡ hàng hóa đang trở thành mối quan tâm hàng đầu của các cửa hàng nằm trong trung tâm thành phố), đặc điểm của mặt sàn:có thể sử dụng vào việc gì khác hay chỉ phù hợp với việc bán hàng, các điều kiện khác về sửa chữa và hệ thống vệ sinh.
Yếu tố không kém phần quan trọng nữa là người thuê có được quyền trưng bày hàng hóa ở sân trước cửa hàng hay không.
Khi xem xét một bất động sản cụ thể thì cần phải quan tâm đến khả năng về sự thay thế cấu trúc trong tương lai nhằm mục đích cải thiện tài sản.
Trong việc định giá các bất động sản lâu năm, chúng ta không chỉ quan tâm đến vòng đời hữu ích của nó mà còn quan tâm đến khả năng trong việc tái thiết lại toàn bộ hoặc một phần. Ví dụ việc mở rộng khoảng không bán hàng theo qui định của thành phố.
Đối với mặt sàn thì yếu tố cần quan tâm là làm thế nào để tận dụng được mặt sàn.
Loại khách hàng thuê.
Điều này hết sức quan trọng đối với giá trị bất động sản đứng trên quan điểm đầu tư. Ví dụ các loại hình kinh doanh nhất định, bao gồm như dược, hoa quả thực phẩm thường đòi hỏi tính ổn định, trong khi những loại hình khác như cafe thì lại khác.
Các điều khoản của hợp đồng:
Các bất động sản là cửa hàng có thể được cho thuê dựa trên một số các điều khỏan như trách nhiệm sửa chữa, bảo dưỡng BĐS, thuế…
Độ dài của hợp đồng cũng là một yếu tố cần phải xem xét. Một nhà đầu tư thường muốn được thuê dài hạn với điều khoản tiền thuê.
Giá trị tiền thuê:
Khi so sánh giá trị tiền thuê giữa các cửa hàng, chúng ta cần phải xem xét đến qui mô của chúng. Đối với các cửa hàng nhỏ có thể cung cấp được diện tích mặt sàn đảm bảo cho hoạt động kinh doanh mang lại hiệu quả thì thường có nhu cầu lớn hơn; trong khi đó thì những cửa hàng lớn hơn, nhu cầu thuê sẽ ít hơn và do đó tiền thuê sẽ không tăng theo tỷ lệ diện tích mặt sàn.
Người định giá có kinh nghiệm cần phải ước lượng giá trị tiền thuê bằng phương pháp so sánh trực tiếp với tiền thuê thực tế được trả, sử dụng các điều chỉnh và kiến thức của mình để thấy được sự biến đổi của tiền thuê /m2 theo qui mô và vị trí.
Một số nhà định giá thường so sánh các cửa hàng qua yếu tố mặt tiền, trong khi đó giá trị tiền thuê lại được thể hiện bằng $/năm theo đơn vị chuẩn như 5,5m x12m hoặc 6mx15m. Giá trị tiền thuê của các cửa hàng với qui mô khác nhau được xác định theo phương pháp so sánh với giá trị tiền thuê của một đơn vị chuẩn trong khu vực đó.
Việc định giá các bất động sản mở rộng thêm như tầng hầm, mặt đất, và số lượng diện tích mặt sàn thì có thể gặp khó khăn trong việc quyết định giá trị tiền thuê dựa trên phương pháp so sánh của các diện tích mặt sàn khác nhau. Nhìn chung, diện tích mặt sàn là phần có giá trị nhất. Giá trị của phần tầng hầm và diện tích ở tầng trên có giá trị thấp hơn. So sánh tiền thuê của các cửa hàng có tầng hầm và mặt sàn với các cửa hàng không có các tiện nghi này, chúng ta sẽ có được giá trị của các phần tiện ích này. Ví dụ, nếu một cửa hàng không có tầng trên được thuê với giá $4000/năm và một cửa hàng khác cùng diện tích nhưng có tầng 1 và tầng 2 ở trên thì được thuê với giá $6000, như vậy chúng ta có thể coi như tiền thuê của tầng 2 là $2000
Việc so sánh với một vài trường hợp mà có diện tích tầng trên được cho thuê riêng rẽ sẽ giúp cho người định giá kiểm tra được các con số này và sẽ quyết định được mức tiền thuê/m2 một cách hợp lý cho phần mặt sàn tầng 1 và tầng 2.
Giá trị vốn:
Trên cơ sở giá trị tiền thuê được xác định thông qua phương pháp so sánh, sau đó có thể sử dụng phương pháp vốn hóa để xác định giá trị vốn của cửa hàng.
3.42.2.Định giá bất động sản công nghiệp
Để so sánh với các bất động sản công nghiệp chúng ta cần xem xét các vấn đề sau:
Xây dựng:
Đảm bảo ánh sáng tự nhiên .
Độ cao phù hợp .
Các phương tiện chống cháy nổ, hệ thống vệ sinh và thông gió.
Kiểu dáng xây dựng
Các dịch vụ cũng là những vấn đề đáng quan tâm như cung cấp điện, khí gas.
Các tài sản cũng phải được bố trí sao cho thuận lợi trong sản xuất, thuận lợi cho việc cung cấp và nhận hàng hóa dịch vụ.
Đối với các nhà máy lớn thì cần phải có hệ thống nhà ăn, phúc lợi xã hội và bãi đỗ ô tô
b) Tiền thuê và giá trị vốn:
Trong một số trường hợp đất đai đã được bán và các nhà xưởng đã bị phá dỡ theo yêu cầu của người mua, và sẽ không có nhiều bằng chứng về giá trị tiền thuê. Trong những trường hợp như vậy, khi định giá chúng ta phải quan tâm đến giá trần hơn là giá trị thuê của bất động sản. Mặc dù vậy chúng ta cũng phải kiểm tra lại giá trị tiền thuê.
Ở các trung tâm thành phố, một tòa nhà lớn thường cho thuê hết tòan bộ mặt sàn, người thuê sẽ trả tiền thuê có loại trừ, chủ nhà sẽ chịu trách nhiệm sửa chữa các phần chung như cầu thang bộ, cầu thang máy.
Phương pháp để định giá các bất động sản loại này là ước lượng thu nhập ròng trừ đi các khỏan chi phí vận hành từ tổng tiền thuê, và khi cần thiết có thể kiểm tra lại các giá trị đó với các bất động sản tương tự.
Tỷ lệ vốn hóa có thể biến đổi từ 7 đến 12,5%
Trong việc so sánh giữa một bất động sản và một bất động sản khác cần hết sức chú ý đến các yếu tố đã đề cập ở trên. Sự khác biệt giữa các yếu tố như vị trí, khu vực, được xây dựng hiện đại với đầy đủ trang thiết bị như hệ thống thông gió, hệ thống đường sá sẽ phải được tính toán để xác định mức giá trên một đơn vị mặt sàn.
Đôi khi chúng ta nhận thấy rằng một số bất động sản công nghiệp được xây dựng từ các tòa nhà mới hoặc cũ, một số BĐS có rất ít giá trị trên thị trường. Chúng có thể được xây dựng cho mục đích kinh doanh đặc thù và mặc dù đã mở rộng diện tích mặt sàn nhưng giá trị trên thị trường vẫn thấp.
3.4.2.3. Định giá bất động sản văn phòng.
Phương pháp để áp dụng trong định giá bất động sản văn phòng là phương pháp vốn hóa.
a) Thu nhập.
Việc cho thuê bất động sản văn phòng thường không ổn định, nó phụ thuộc vào từng thời điểm và các chủ sở hữu có thể thỏa thuận tiền thuê đối với mỗi người thuê khác nhau. Yếu tố khác cũng cần quan tâm đó là diện tích mặt sàn. Ví dụ nếu tòan bộ tầng 5 là một người thuê, trong khi đó tầng 6 có 7-8 người thuê thì thu nhập từ tầng 6 có thể cao hơn thu nhập từ tầng 5.
Việc ước lượng của người định giá về tiền thuê sẽ phụ thuộc vào các trường hợp cụ thể và cách thức mà văn phòng đó được sử dụng một cách tốt nhất. Mức tiền thuê này có thể được tính dựa trên sự so sánh với việc cho thuê các văn phòng tương tự trong cùng khu vực.
Khi định giá các bất động sản văn phòng còn để trống, hoặc ước lượng tiền thuê đối với bất động sản xây mới sẽ cho thuê thì chúng ta cần phải so sánh với các bất động sản văn phòng khác đã cho thuê.
b) Các điều khỏan thuê.
Đây là một yếu tố hết sức quan trọng. Các điều khỏan thuê sẽ qui định các trách nhiệm của người thuê với chủ nhà. Ví dụ như việc ai là người sẽ phải chịu các chi phí như sửa chữa, bảo dưỡng các yếu tố như thang máy, thang bộ và các phần khác trong khu sử dụng chung. Người thuê cũng có thể chịu mọi việc sửa chữa bên trong văn phòng đó. Nếu văn phòng được cho thuê với những người thuê đơn lẻ thì tiền hợp đồng thuê cần phải có đầy đủ các điều khoản về sửa chữa và bảo hiểm.
c) Các chi phí.
Việc khấu trừ một tỷ lệ phần trăm từ tổng tiền thuê sẽ cho ta thu nhập ròng. Chúng ta cần phải xem xét các chi phí của bất động sản theo kinh nghiệm của bản thân hoặc so sánh với các bất động sản tương tự khác. Các chi phí đó có thể bao gồm:
– Sửa chữa:
– Các dịch vụ
+ Hệ thống điều hòa nhiệt độ.
+ Hệ thống ánh sáng và đèn.
+ Cầu thang máy.
+ Dịch vụ vệ sinh
+ Nhân lực. .
+ Bảo hiểm. .
+ Chi phí quản lý.
d) Thu nhập ròng và giá trị vốn.
Cơ sở để vốn hóa giá trị phụ thuộc vào loại hình bất động sản, vào từng trường hợp cụ thể, và sự cạnh tranh của các bất động sản tương tự trong cùng khu vực và sự ước lượng của người định giá.
Trong một số trường hợp, bất động sản định giá bao gồm nhiều loại bất động sản khác ở bên trong, chúng được định giá ở các tỷ lệ vốn hóa khác nhau. Ví dụ: Một bất động sản có thể bao gồm cửa hàng ở tầng trệt, nhà hàng ở tầng hầm, văn phòng ở phía trên. Các bất động sản này sẽ được định giá theo các tỷ lệ tương ứng.
3.4.2.4. Định giá bất động sản là trang trại.
Trang trại là loại BĐS tạo thu nhập, do đó giá trị của trang trại phụ thuộc vào thu nhập hàng năm thu được từ hoạt động kinh doanh trong trang trại. Khi định giá loại BĐS này cần đánh gía được mức tiền cho thuê (nếu phải đi thuê) để từ đó tính ra giá trị của nó.
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị trang trại.
Khi định giá trang trại có một số yếu tố cơ bản sau cần đánh giá.
– Vị trí trang trại: Vị trí trên bản đồ. Đây là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của trang trại.
– Các đặc điểm địa hình của đất đai
– Khí hậu và lượng mưa có ảnh hưởng đến tiềm năng của trang trại.
– Quy mô trang trại
– Chất lượng đất đai
– Hệ thống tưới tiêu cho đồng ruộng
– Đường và lối vào
– Bờ rào và cổng.
– Đường nước và điện
– Nhà cửa.
– Các công trình xây dựng khác.
– Các yếu tố khác cũng ảnh hưởng đến mức tiền thuê đó là trách nhiệm sửa chữa và bảo dưỡng.
3.4.2.5. Các phương pháp định giá.
Có 3 phương pháp thường được sử dụng để định giá mức tiền thuê trang trại.
– Định giá trên cánh đồng
– Vốn hóa của:
o Lợi nhuận của trang trại
o Doanh thu hay tổng thu nhập
– So sánh mức tiền thuê nhận được trong thị trường mở.
Để hiểu được việc áp dụng các phương pháp này chúng ta có thể thấy cách tính toán như sau:
a) Phương pháp định giá trên cánh đồng
Đây là phương pháp định giá bằng kỹ năng kinh nghiệm. Mỗi cánh đồng được kiểm tra và số liệu tại chỗ được thu thập theo đơn vị sào, mẫu hoặc ha. Nếu trang trại có các mảnh ruộng giống nhau thì chỉ cần thu thập số liệu tại 1 mảnh ruộng và nhân lên. Nhiều người định giá có khả năng phân biệt giữa đất tốt, đất trung bình và đất xấu.
Đánh giá tại chỗ trên đồng ruộng đòi hỏi phải có hiểu biết tốt về giá trị tiền thuê trong các khu vực lân cận, giống như trong phương pháp so sánh. Bởi vì những năm doanh thu thấp do thiên tai, địch họa sẽ gây ra mức tiền thuê thấp.
Trong quá trình đánh giá trên cánh đồng, người định giá phải luôn ghi nhớ về những nhân tố ảnh hưởng đến mức tiền thuê, những đặc điểm vật lý, chất lượng đất, những điều khoản và phát biểu về nhà cửa, hàng rào, đường đi lối lại, và các thiết bị cố định. Rất ít khi nhà cửa và công trình xây dựng trong trang trại được định giá riêng biệt. Sự đầy đủ của các yếu tố này được đưa vào tính toán trong định giá như một BĐS tổng thể. Như vậy nếu có 2 trang trại có sự khác biệt, 1 trang trại được trang bị tốt hơn sẽ có giá thuê cao hơn.
Định giá trên cánh đồng của ví dụ này có thể đưa ra như sau: Mức tiền thuê được tính trung bình/ đơn vị diện tích (sào, mẫu hoặc ha)
– Đất canh tác:
+ Loại 1:
+ Loại 2:
– Đất chăn nuôi
– Công trình, nhà cửa, đường đi, máy móc thiết bị
Tổng giá trị trang trại sẽ là tổng cộng giá trị của từng hạng mục ở trên
b) Vốn hóa lợi nhuận của trang trại
Trong phương pháp này người định giá xem xét vấn đề trên quan điểm như của người thuê. Phương pháp này đòi hỏi dự tính thu nhập và chi phí hàng năm dựa trên mức trung bình mà người nông dân xem xét cho là phù hợp với hệ thống sản xuất của trang trại như sản xuất lương thực, trồng cây ăn quả, trồng rau. Chăn nuôi lợn, bò sữa hay gia cầm…Sự chênh lệch giữa giá trị của các yếu tố đầu ra và đầu vào thể hiện sự kết hợp thu nhập cá nhân của nông dân và chi phí mà người này sẵn sàng trả cho tiền thuê trang trại.
(1)Ước lượng giá trị sản phẩm đầu ra:
Sản phẩm trồng trọt
+Lúa
+Ngô
+…
– Giá trị sản phẩm chăn nuôi:
+ Lợn thịt
+ Gia cầm
….
(2) Các chi phí đầu vào:
– Các chi phí cho ngành trồng trọt
– Các chi phí cho ngành chăn nuôi
– Chi phí quản lý và chi phí khác
Chênh lệch giá trị đầu vào và các chi phí đầu ra sẽ cho lợi nhuận từ sản xuất kinh doanh trong trang trại. Vấn đề ở đây là tỷ lệ đóng góp vào lợi nhuận kinh doanh được coi như tiền thuê trang trại trên thị trường của BĐS là bao nhiêu? Để xác định tỷ lệ này người định giá phải dựa trên quan điểm của người đi thuê trang trại, nếu người này trả cho việc thuê trang trại nhiều thì họ sẽ còn lại ít lợi nhuận để chi dùng. Nếu một nông dân trẻ hăng hái có thể họ chấp nhận một lượng thu nhập thấp để có được một trang trại như mong muốn, nhưng đối với những nông dân đã lâu năm trong nghề, họ sẽ tính đến việc đi vay ngân hàng để mua sắm các thiết bị sản xuất, do đó lợi nhuận của trang traị sẽ giảm vì họ còn phải trả lãi ngân hàng. Những người nông dân với các trách nhiệm gia đình và hướng đến mức sống cao lại có thể đòi hỏi mức thu nhập cao.
Theo những nghiên cứu của nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới tỷ lệ đóng góp của BĐS vào lợi nhuận kinh doanh của trang trại mới cho thuê chiếm khoảng từ 25 đến 50%.
c) Vốn hóa tổng thu nhập của trang trại
Phương pháp này đòi hỏi các số liệu tương tự như phương pháp trên, nhưng ít hơn. Phương pháp này dựa trên việc ước lượng giá trị sản phẩm tiềm năng của trang traị, các chi phí được bỏ qua. Việc tính toán dựa trên hệ thống sản xuất nông nghiệp trung bình của 1 vùng.
Tuy nhiên, do việc tăng chi phí sản xuất những năm gần đây nên phương pháp định giá này không chắc chắn. Rất khó chỉ ra một tỷ lệ hợp lý đóng góp của BĐS vào tổng thu nhập trong năm của trang trại cho mục đích định giá. Nhiều nghiên cứu cho rằng tỷ lệ này là khoảng từ 8-12%. Đối với những trang trại chi tiêu tiết kiệm thì tỷ lệ này có thể là 12,5%
Phương pháp “doanh thu” được sử dụng bởi nhiều thế hệ các nhà định giá, nhưng ít được sử dụng, nhưng phương pháp này có thể sử dụng để kiểm tra sẽ rất hữu ích.
d) Phương pháp so sánh
Trong đánh giá mức tiền thuê trong thị trường mở các bằng chứng so sánh là vô giá, nhưng những thông tin sau đòi hỏi người định giá phân tích để đi đến kết luận.
– Các trang trại phải cùng trong một địa phương.
– Quy mô và các máy móc thiết bị cố định phải tương tự nhau.
– Hệ thống canh tác hay chăn nuôi phải tương tự nhau
– Thời hạn và điều kiện cho thuê cùng với thỏa thuận thuê phải được xem xét và so sánh.
Phương pháp này bao gồm việc so sánh trực tiếp các yếu tố và đưa ra kết luận. Nếu những BĐS có thể so sánh được một cách trực tiếp không sẵn có thì có thể sử dụng các bằng chứng thống kê
3.4.2.6. Định giá cho việc mua hoặc bán trang trại.
– Thủy lợi phí: Đây là khoản phí các hộ sản xuất nông nghiệp phải trả, do các công ty thủy nông thu theo đơn vị diện tích đất đai nhằm mục đích cung cấp nước cho sản xuất và duy tu bảo dưỡng hệ thống kênh mương.
Để xác định trách nhiệm sửa chữa của chủ sở hữu phụ thuộc vào:
+ Loại, tình trạng và đặc điểm của công trình xây dựng và các thiết bị cố định khác.
+ Cấu trúc của công trình, tuổi, quy mô và điều kiện
+ Việc sử dụng chúng.
+ Sự phù hợp của chúng với những hệ thống sản xuất nông nghiệp khác nhau.
+ Các bộ phận của công trình xây dựng dư thừa so với yêu cầu sử dụng thông thường.
– Chi phí bảo hiểm và chi phí quản lý thường không được trừ một cách tách biệt
b.Tỷ lệ vốn hóa hay số nhân
Nghiên cứu các cuộc mua, bán trang trại ở một số nước đã chỉ ra rằng số nhân là khoảng từ 14 đến 89 lần mức tiền thuê được trả cho trang trại mỗi năm, mức trung bình được tính theo thị trường là 25. Áp dụng con số này dựa trên tổng thu nhập từ trang trại như được cho thuê và trang trại được bán cùng với tài sản trên đó. Tuy nhiên để phục vụ cho khung lý thuyết người định giá có thể lựa chọn giữa 20 đến 50.
Ví dụ:
Thu nhập được phân bổ cho BĐS hàng năm: 103 triệu đồng
Trừ Chi phí sửa chữa 14,4 triệu đồng
Chi phí quản lý và bảo hiểm, 10% 10,3 triệu đồng
Thu nhập ròng 78,3 tr.đ
Số nhân ở tỷ lệ vốn hóa 3,5% 28,57
Giá trị vốn (giá trị BĐS) 2237 triệu đồng
Định giá trang trại không có tài sản là vấn đề khó, và việc thu thập và so sánh giá bán những trang trại tương tự là cần thiết.
3.4.2.7. Định giá rừng
Khi định giá rừng, các nguyên tắc định giá cơ bản vẫn được vận dụng, tuy nhiên cần chú ý đến một số nguyên tắc đặc thù trong việc định giá rừng như sau:
– Giá rừng phải phản ánh trung thực giá trị của đất đai và giá trị tu bổ nâng cấp. Do đó các yếu tố khí hậu, độ cao, địa hình, lớp đất canh tác, vị trí của cánh rừng có tác động đến giá trị sử dụng tiềm năng của đất rừng và giá trị của rừng..
– Giá rừng phải góp phần thúc đẩy nâng cao năng suất cây trồng và thu nhập cho người trồng và khai thác rừng.
Nghị định 48/2007/NĐ-CP ngày 28-3-2007 của Chính Phủ về nguyên tắc và phương pháp định giá các loại rừng cũng đã đưa ra quy định về những nguyên tắc, căn cứ cơ bản và phương pháp định giá rừng làm cơ sở để các địa phương xác định khung giá rừng phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về rừng.
a) Cơ sở xác định giá rừng
Trong luật Bảo vệ và Phát triển rừng của nước ta ghi rõ: “Giá rừng là số tiền được tính trên 1 đơn vị diện tích rừng do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong quá trình giao dịch về quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng”.
Như vậy giá rừng là giá thị trường được hình thành thông qua giao dịch về quyền sử dụng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất là rừng tự nhiên và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
Để xác định một cách cụ thể giá rừng cần đánh giá đầy đủ và khoa học những yếu tố cấu thành giá trị của rừng.
– Định lượng trữ lượng gốc cây (cây đứng): Giá trị của rừng phụ thuộc vào số lượng cây đứng (khai thác được hay còn non) trên diện tích rừng đó. Thống kê số lượng cây gỗ hay số m3 gỗ có thể đạt được sẽ cho phép đánh giá được trữ lượng gỗ rừng. Cần liệt kê chi tiết số lượng cây gỗ và theo từng loài cây và theo chu vi cây gỗ. Thống kê số lượng cây con để xác định chỉ số về triển vọng tái sinh của rừng. Đối với trường hợp rừng nghèo hoặc rừng có giá trị của cây gỗ thấp so với giá trị giải trí, có thể đánh giá trữ lượng gỗ trên cơ sở khảo sát chi tiết. Sau đó áp dụng giá cho 1 m3 gỗ (giá bán gần đây nhất) đối với mỗi loài cây với chất lượng và đường kính nhất định, chúng ta ước tính được giá trị của gỗ cây hoặc giá trị của toàn cánh rừng với giả thiết chặt hạ toàn bộ cây gỗ trên cánh rừng đó. Quy trình này rất cần thiết trong định giá rừng với tư cách là BĐS, chúng ta không thể tính giá rừng bằng cách cộng giá trị của cây gỗ giả định được khai thác (động sản) với đất rừng (BĐS).
– Chất lượng gỗ: Đây là điểm cần lưu ý khi định giá bởi vì chất lượng gỗ của các loài cây khác nhau sẽ thay đổi đáng kể. Đối với những cây gỗ có cùng đường kính nhưng thuộc các loài khác nhau sẽ có giá trị khác nhau, đo đó có thể kiểm tra việc bán gỗ của cánh rừng đó trong thời gian trước để tính giá trị của rừng theo vị trí, loài cây và kích thước.
– Chất lượng của đất và tính thích nghi của các loài cây đối với đất rừng: Đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá năng suất đất đai đối với từng loài cây rừng.
– Khí hậu và tính thích nghi của cây với khí hậu: Mỗi loài cây có yêu cầu khí hậu khác nhau cần đánh giá tính thích nghi của cây trồng đối với vùng khí hậu của cánh rừng đó.
– Chất lượng cơ sở hạ tầng: Hệ thống giao thông là yếu tố ảnh hưởng đến chi phí đi lại chăm sóc, bảo vệ và khai thác rừng. Những cánh rừng có khả năng tiếp cận tốt sẽ có giá trị cao hơn. Ngoài ra khi định giá rừng cần đánh giá giá trị tăng thêm của rừng đối với các công trình xây dựng trên đất rừng như nhà cửa, hồ nước, tường xây…
– Giá trị giải trí, săn bắn: Đối với những khu rằng phòng hộ, đặc dụng hoặc tự nhiên với hệ động thực vật phong phú thì giá trị giải trí hoặc giá trị săn bắn có thể rất cao, do đó cần phải chú ý đến yếu tố này khi định giá rừng.
– Thị trường gỗ và thị trường rừng: Thị trường gỗ thể hiện quan hệ cung cầu về gỗ, hoạt động xây dựng và tỷ giá làm thay đổi cạnh tranh của gỗ nhập khẩu…. Thị trường rừng mang tính chu kỳ do thị hiếu tiêu dùng hoăc do những quy định về quản lý rừng chi phối hoặc do thiên tai.
b) Các phương pháp định gía rừng.
* Phương pháp vốn hóa
– Phương pháp vốn hóa thu nhập trực tiếp: Đây là phương pháp xác định mức giá của một diện tích rừng cụ thể căn cứ vào thu nhập thuần tuý thu được từ rừng quy về thời điểm định giá và tỷ lệ vốn hóa được rút ra từ thị trường.
Tỷ lệ vốn hóa trong phương pháp này khó xác định, vì phải căn cứ vào các giao dịch mua bán rừng trên thị trường. Trong định giá rừng để xây dựng khung giá chuyển quyền sử dụng rừng hoặc chuyển quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của Nhà nước thì tỷ lệ vốn hóa được tính là lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn một năm của loại tiền VNĐ tại Ngân hàng Thương mại có mức lãi suất trung bình trên địa bàn ở thời điểm định giá.
Thu nhập thuần túy thu được từ rừng được xác định là số tiền mà chủ rừng thu được từ hoạt động khai thác lâm sản; kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái, nghiên cứu khoa học (nếu có) sau khi trừ chi phí đầu tư tạo rừng, thuế và các khoản chi phí hợp lý khác.
Áp dụng phương pháp vốn hóa thu nhập khi có đủ thông tin để xác định được các khoản thu nhập thuần tuý mang lại cho chủ rừng từ diện tích rừng cần định giá và tỷ lệ vốn hóa.
– Trình tự định giá bằng phương pháp vốn hóa thu nhập:
Khảo sát, thu thập thông tin về diện tích rừng cần định giá gồm loại rừng theo mục đích sử dụng rừng, trạng thái rừng, trữ lượng rừng, chất lượng lâm sản và các quy định về quản lý và sử dụng rừng.
Xác định các nguồn thu và chi phí đối với hoạt động khai thác lâm sản; kinh doanh cảnh quan, du lịch sinh thái, nghiên cứu khoa học (nếu có) trên diện tích rừng cần định giá.
Tính thu nhập thuần tuý trong các năm còn lại của chu kỳ sản xuất (đối với rừng sản xuất là rừng trồng); thu nhập thuần tuý trong các năm của thời hạn sử dụng rừng (đối với rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, rừng sản xuất là rừng tự nhiên) hoặc thu nhập thuần tuý hàng năm bình quân (nếu có) đối với rừng tự nhiên.
Xác định tỷ lệ vốn hóa hoặc mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm
Xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên; giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
– Phương pháp chiết khấu: Phương pháp này dùng để định giá rừng bằng cách chiết khấu các khoản thu nhập từ rừng trong tương lai. Nó được áp dụng để định giá các quần thể rừng sắp được thu hoạch.
Thực hiện phương pháp chiết khấu các khoản thu nhập từ rừng trong tương lai theo các bước sau:
Đánh giá đợt thu hoạch cuối cùng và các sản phẩm trung gian.
Tính giá trị của quần thể này
Hiện tại hóa về thời điểm định giá với tỷ suất chiết khấu r.
Ví dụ: Định giá 1 cánh rừng với dự kiến trong 5 năm tới sẽ thực hiện phát quang (tỉa cây) dự kiến được 30m3 gỗ với giá 600.000đ/m3 và sau 15 sẽ thu hoạch toàn bộ với dự kiến đạt 400m3 gỗ với giá bán dự kiến 1.000.000đ/m3, tỷ lệ chiết khấu r = 4%/ năm.
Giá trị của quần thể là: 14,79 tr.đ + 222,2 tr.đ = 236,99 tr.đ
Giá trị tỉa cây: 30m3x 0,6 tr.đ/m3 x (1/(1+4%)5) =18 tr.đ x 0,8222 = 14,79 tr.đ
Giá trị thu hoạch:
400 m3x 1tr.đ/m3 x (1/(1+4%)15)=400tr.đ x 0,5555 = 222,2 tr.đ
Giá trị của rừng = giá trị quần thể + giá trị của đất.
* Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định mức giá của một diện tích rừng cụ thể căn cứ vào các khoản chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng. Phương pháp này chỉ áp dụng cho định giá rừng sản xuất là rừng trồng khi chưa có giao dịch trên thị trường của loại rừng này.
Để tính chuyển các chi phí đã đầu tư vào rừng về mặt bằng thời gian tại thời điểm định giá người ta có thể sử dụng tỷ lệ lợi nhuận hoặc chi phí cơ hội của vốn đầu tư. Theo quy định của Nhà nước tỷ lệ này được tính là lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn một năm của loại tiền VNĐ tại Ngân hàng Thương mại có mức lãi suất cao nhất trên địa bàn ở thời điểm định giá.
Áp dụng phương pháp chi phí khi có đủ thông tin để xác định được các khoản chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng (gồm chi phí trồng, chăm sóc và quản lý rừng, chi phí cơ sở hạ tầng) đối với diện tích rừng cần định giá tính từ thời điểm đầu tư đến thời điểm định giá.
Trình tự định giá bằng phương pháp chi phí:
Khảo sát, thu thập thông tin về hiện trạng rừng, công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm định giá và các quy định về quản lý và sử dụng rừng.
Thu thập số liệu về chi phí hợp lý đã đầu tư tạo rừng tínhtừ thời điểm đầu tư đến thời điểm định giá.
Xác địnhtỷ suất lợi nhuận hoặc mức lãi suất tiền gửi cao nhất của ngân hàng thương mại tại thời điểm định giá.
Xác định giátrị rừng sản xuất là rừng trồng.
* Định giá theo đất và quần thể.
Đây là phương pháp phổ biến được áp dụng để định giá rừng khi gỗ có thể khai thác.Giá trị của rừng bao gồm:
– Giá trị của đất: là chi phí có được mặt đất rừng dự kiến sau khi khai thác, cộng thêm giá trị gia tăng do cơ sở hạ tầng đem lại (đường rừng, đầm, nhà lâm nghiệp…) và giá trị của hoạt động săn bắn. Giá trị hoạt động săn bắn được định giá bằng cách vốn hóa thu nhập từ việc săn bắn (nếu có, thường chiến từ 5- 10% thu nhập cho thuê bãi săn bắn).
– Giá trị của quần thể: đó là giá trị thu được khi chặt toàn bộ rừng và áp dụng giá trung bình cho mỗi loài cây và chu vi (đường kính) của cây.
Thông thường giá trị của rừng không bằng tổng giá trị của đất và quần thể, bởi vì: Thứ nhất, các quy định quản lý rừng không cho phép chặt hết cây cối trong rừng; Thứ hai, khi bán rừng là yếu tố BĐS bị điều chỉnh bởi các quy định lớn hơn nhiều so với các quy định bán 1 súc gỗ có bản chất là 1 động sản; Thứ ba, một số khu rừng chưa trưởng thành sẽ có giá trị khai thác thấp hơn giá trị tương lai.
* Phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh là phương pháp xác định mức giá của một diện tích rừng cụ thể thông qua việc phân tích các mức giá rừng thực tế đã chuyển nhượng quyền sở hữu rừng trồng, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng rừng trên thị trường của diện tích rừng cùng loại, tương tự về trạng thái rừng, trữ lượng rừng; chất lượng lâm sản để so sánh với diện tích rừng cần định giá.
Phương pháp so sánh được áp dụng để xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên; giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
Áp dụng phương pháp so sánh khi có đủ thông tin về diện tích rừng cùng loại đã chuyển nhượng, cho thuê trên thị trường hoặc giao dịch (giữa Nhà nước và chủ rừng) có thể so sánh được với diện tích rừng cần định giá.
Trong trường hợp diện tích rừng dùng để so sánh và diện tích rừng cần định giá có những yếu tố không đồng nhất thì có thể dùng các hệ số để điều chỉnh.
Trình tự định giá bằng phương pháp so sánh:
Khảo sát và thu thập thông tin về diện tích rừng cần định giá gồm loại rừng theo mục đích sử dụng rừng, vị trí rừng, trạng thái rừng, trữ lượng, chất lượng lâm sản và công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm định giá và các quy định về quản lý và sử dụng rừng.
Xác định thông tin về diện tích rừng đã được giao dịch trên thị trường dùng để so sánh gồm vị trí rừng, trạng thái rừng, trữ lượng, chất lượng lâm sản và công trình kết cấu hạ tầng gắn liền với mục đích bảo vệ, phát triển rừng tại thời điểm chuyển nhượng, cho thuê hoặc giao dịch trên thị trường.
Phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau về giá giữa diện tích rừng so sánh với diện tích rừng cần xác định giá.
Điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá quyền sử dụng rừng, giá quyền sở hữu rừng trồng giữa diện tích rừng so sánh với diện tích rừng cần định giá.
Xác định giá quyền sử dụng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng và rừng sản xuất là rừng tự nhiên, giá quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng.
3.4. HỒ SƠ VÀ CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.4.1. Hồ sơ định giá bất động sản
3.4.1.1. Khái niệm
3.4.1.2. Mục đích của việc lập Hồ sơ định giá
– Lưu trữ những bằng chứng thu thập được trong quá trình thực hiện định giá và làm cơ sở cho việc đưa ra ý kiến của người định giá về mức giá bất động sản cần định giá .
– Trợ giúp cho các bước thực hiện công việc định giá.
– Trợ giúp cho kiểm tra, soát xét và đánh giá chất lượng công việc định giá.
– Trợ giúp cho việc xử lý những tranh chấp, khiếu kiện có thể phát sinh trong hoặc sau quá trình định giá giữa khách hàng (hoặc bên thứ ba) với doanh nghiệp, tổ chức định giá.
3.4.1.3. Nội dung của hồ sơ định giá
Nội dung hồ sơ định giá phụ thuộc vào mục đích định giá và loại hình tài sản cần định giá. Nội dung cơ bản hồ sơ định giá bao gồm:
– Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.
– Những thông tin về khách hàng và bất động sản yêu cầu định giá.
– Phiếu yêu cầu của khách hàng
– Hợp đồng định giá ký kết giữa doanh nghiệp định giá và khách hàng.
– Báo cáo kết quả định giá tài sản và phụ lục kèm theo báo cáo.
– Chứng thư định giá.
– Biên bản thanh lý hợp đồng định giá giữa doanh nghiệp, tổ chức định giá và khách hàng.
3.4.2. Báo cáo định giá
3.4.2.1 Khái niệm và yêu cầu của báo cáo định giá
Báo cáo định giá là tài liệu trình bày kết quả quá trình định giá do định giá viên chuẩn bị. Báo cáo định giá thể hiện quan điểm và hệ thống thông tin mà người định giá sử dụng để đưa ra kết luận và ước lượng mức giá (bằng tiền hoặc vật ngang giá khác) của BĐS mà khách hàng yêu cầu.
Để bảo đảm chất lượng của báo cáo các tổ chức định giá chuyên nghiệp đã đưa ra những yêu cầu tối thiểu cần đạt được của một báo cáo định giá như sau:
– Báo cáo định giá phải có kết cấu lôgíc, các nội dung trình bày trong báo cáo phải rõ ràng và chính xác, tránh hiểu lầm.
– Phải chứa đựng đủ thông tin cho phép các cá nhân, tổ chức có thể dựa vào báo cáo để hiểu được bất động sản một cách hợp lý.
– Bất cứ giả thiết đặc biệt hoặc điều kiện hạn chế nào có ảnh hưởng một cách trực tiếp đến việc định giá phải được trình bày một cách rõ ràng và chính xác, chỉ rõ ảnh hưởng của nó đến giá trị.
3.4.2.2. Phân loại và hình thức trình bày báo cáo định giá
a) Phân loại báo cáo định giá
Để trình bày kết quả của quá trình định giá tuỳ theo yêu cầu hay đơn đặt hàng của khách hàng, có thể có 3 loại báo cáo định giá như sau:
– Báo cáo đầy đủ
– Báo cáo tóm tắt
– Báo cáo có giới hạn
Sự khác biệt của những báo cáo trên phụ thuộc vào mức độ yêu cầu chi tiết trong các lĩnh vực nhất định khi trình bày.
Ở mức đầy đủ nhất là báo cáo đầy đủ, nó bao gồm các miêu tả một cách chi tiết về số liệu, lý do và phân tích được sử dụng để đưa ra kết luận giá trị. Ở mức vắn tắt nhất là báo cáo có giới hạn, nó hầu như không có những thông tin như trong báo cáo đầy đủ. Ở mức trung bình là báo cáo tóm tắt, nó chứa một số, nhưng không phải tất cả thông tin được miêu tả.
Trong hoạt động định gía thường có 2 loại: định giá đầy đủ và định giá hạn chế. Sự khác biệt của 2 loại định giá này phụ thuộc vào khối lượng công việc cần thực hiện trong quá trình thu thập và phân tích số liệu. Nếu thực hiện định giá hạn chế thì phải thể hiện rõ ràng điều này trong báo cáo.
Hình thức trình bày của báo cáo định giá
Báo cáo định giá có thể được trình bày bằng miệng hoặc viết. Báo cáo viết được chuẩn bị dưới các hình thức theo mẫu có sẵn hoặc hình thức văn tường thuật. Thông thường báo cáo được trình bày theo yêu cầu của người sử dụng.Tuy nhiên khi khách hàng yêu cầu một báo cáo không cần đầy đủ, nghĩa là không cần báo cáo chi tiết thì người định giá vẫn phải thực hiện các phân tích để hoàn tất công việc định giá. Trong trường hợp đó tất cả các tư liệu, số liệu được sử dụng để chuẩn bị báo cáo được lưu giữ trong hồ sơ của người định giá. Mặc dù người định giá có thể không bao giờ phải cung cấp bằng văn bản về quan điểm dưới hình thức viết văn bản, nhưng có thể bị hỏi để giải thích hoặc bảo vệ quan điểm trong thời gian sau đó. Quy mô của hồ sơ phụ thuộc vào báo cáo được chuẩn bị.
– Báo cáo theo mẫu: Báo cáo theo mẫu là hình thức trình bày báo cáo phổ biến nhất, loại báo cáo này không phải là báo cáo đầy đủ mà chủ yếu là báo cáo tóm tắt hoặc báo cáo có giới hạn. Điều này phụ thuộc vào mức độ chi tiết và chất lượng của tài liệu minh chứng. Các báo cáo theo mẫu thường đáp ứng yêu cầu của các tổ chức tài chính, công ty bảo hiểm và các cơ quan nhà nước. Báo cáo theo mẫu thường sử dụng cho việc mua, bán các BĐS dân cư. BĐS thế chấp. Bằng cách hoàn tất mẫu báo cáo, người định giá bảo đảm rằng không có khoản mục nào mà người yêu cầu định giá bị bỏ sót.
– Các báo cáo tường thuật:
3.4.2.3. Nội dung của báo cáo định giá
Những thông tin cơ bản về:
– Tên và loại BĐS
– Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc khác).
– Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng yêu cầu định giá.
– Ngày tháng năm định giá .
– Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức định giá hoặc chi nhánh.
– Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá.
– Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh.
Những căn cứ pháp lý để định giá.
Mô tả đặc điểm của BĐS về mặt kỹ thuật.
– Vị trí của bất động sản.
+ Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.
+ Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.
+ Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.
+ Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước; loại, hạng đường xá, cầu cống…
+ Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.
– Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và công trình kiến trúc trên đất.
– Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.
4.Mô tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý.
– Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản).
– Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo.
– Có tranh chấp hay không với các chủ bất động sản liền kề.
– Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ người thuê bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phòng đại diện).
– Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.
Những giả thiết và hạn chế trong định giá giá trị BĐS.
– Nếu không đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào.
Kết quả khảo sát thực địa.
– Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa.
– Kết quả thu được từ khảo sát thực địa.
– Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó.
Những lập luận về mức giá cuối cùng, bao gồm:
– Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường.
– Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc không cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản.
Phương pháp thẩm định giá:
+ Phương pháp so sánh trực tiếp: kết quả :
+ Phương pháp chi phí: kết quả :
+ Phương pháp chiết khấu dòng thu nhập: kết quả :
+ Phương pháp khác: kết quả:
+ Hòa hợp các chỉ số giá trị từ các phương pháp khác nhau: Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các mức giá thu được từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó.
Xử lý những hạn chế, không rõ ràng trong quá trình định giá
– Không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản.
– Phân loại, hạng BĐS.
– Lượng hoá những nhân tố tác động đến giá BĐS.
Những hạn chế, không rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong quá trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của BĐS cần định giá.
11. tên, chữ ký của định giá viên tiến hành định giá BĐS.
12.Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá.
Phụ lục là những thông tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá. Phụ lục bao gồm:
a- Đối với bất động sản:
– Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) – đối với tài sản cá nhân.
– Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) – đối với tài sản doanh nghiệp.
– Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích l��c).
– Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
– Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm:
+ Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện.
+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.
+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán.
+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.
Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng… nhà ở, đất ở.
– Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao).
– Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao).
– Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).
– Anh chụp toàn cảnh bất động sản.
– Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá.
b- Đối với máy móc thiết bị được gắn trong BĐS:
– Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá.
– Catalô, các thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hoá.
3.4.3. Chứng thư định giá
Chứng thư định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau. 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp, tổ chức định giá.
Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và công trình kiến trúc trên đất theo quy định tại Phụ lục số 02 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04.
VIỆN NGHIÊN CỨU, ĐÀO TẠO KINH TẾ – TÀI CHÍNH
Mẫu : Chứng thư thẩm định giá
(áp dụng đối với đất đai, công trình kiến trúc trên đất)
SỐ /TĐG – CT
(kí hiệu DN, tổ chức định giá)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
§éc lËp-Tù do-H¹nh phóc
Ngày ….tháng…..năm……..
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
Kính gửi: ……..
Theo đề nghị của ông/bà/ doanh nghiệp … tại văn bản số…. ngày…. về việc thẩm định giá …..
Mục đích thẩm định giá:
Xác định giá tài sản phục vụ mục đích….
Thời điểm thẩm định giá:
Tại thời điểm thẩm định giá (ngày … tháng …. năm….)
Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá)
– Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp… cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số….).
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày… tháng… năm … của Uỷ ban Nhân dân tỉnh ….. cấp cho…….
– Giấy phép xây dựng số … ngày …. (nếu có)
– Bản vẽ hoàn công…. (nếu có)
– Hồ sơ quyết toán công trình……(nếu có)
– Những căn cứ pháp lý khác
4.Thực trạng đất, nhà,…
4.1 Đất:
Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng…
– Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều.
– Tình trạng pháp lý.
4.2 Nhà:
– Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.
– Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái…)
– Thực trạng: mô tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngôi nhà (nền, tường, mái, cửa, công trình phụ, ban công…): loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.
4.3 Tài sản:
– Các thống số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.
– Tính pháp lý của tài sản.
Phương pháp thẩm định giá:
Sử dụng phương pháp……
Kết quả thẩm định giá:
Trên cơ sở các tài liệu do ông/bà/ công ty…. cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp thẩm định giá….. được áp dụng trong tính toán, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thông báo kết quả thẩm định giá tài sản….. tại thời điểm ….. như sau:
Giá đất:
Giá nhà:
Tổng giá trị đất và nhà:
Làm tròn
(viết bằng chữ: …… đồng)
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ông/ bà/ quý đơn vị có cơ sở….. theo quy định của pháp luật hiện hành.
Thẩm định viên về giá Giám đốc
(Ký tên) (Ký tên, đóng dấu)
Bài viết được đăng tải nhằm mục đích giáo dục, phổ biến, tuyên truyền pháp luật và chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước không nhằm mục đích thương mại. Thông tin nêu trên chỉ có giá trị tham khảo vì vậy Quý khách khi đọc thông tin này cần tham khảo ý kiến luật sư, chuyên gia tư vấn trước khi áp dụng vào thực tế.)
Nguồn: luatminhkhue.vn
Sự Khác Nhau Giữa Kế Toán Quản Trị Và Kế Toán Tài Chính
Kết quả
Sự khác nhau giữa kế toán quản trị và kế toán tài chính:
Do có đối tượng sử dụng thông tin khác nhau, mục đích sử dụng thông tin khác nhau nên giữa kế toán quản trị và kế toán tài chính có nhiều khác biệt về cơ bản:
1. Về đối tượng sử dụng thông tin:
Đối tượng sử dụng thông tin của kế toán quản trị là các thành viên bên trong doanh nghiệp: Các chủ sở hữu, Ban giám đốc, quản lý viên, giám sát viên, các quản đốc… Trong khi đó, thông tin của kế toán tài chính chủ yếu lại cung cấp cho các đối tượng ở bên ngoài doanh nghiệp như các cổ đông, người cho vay, khách hàng, nhà cung cấp và chính phủ (cơ quan thuế, cơ quan quản lý tài chính…).
2. Về nguyên tắc trình bày và cung cấp thông tin:
Thông tin kế toán tài chính phải tuân thủ các nguyên tắc, chuẩn mực và chế độ hiện hành n về kế toán của từng quốc gia, kể cả các nguyên tắc, chuẩn mực quốc tế về kế toán được các quốc gia công nhận. Trái lại, trong nền kinh tế thị trường, do yêu cầu phải nhạy bén và nắm bắt nhanh các cơ hội kinh doanh đa dạng nên thông tin kế toán quản trị cần linh hoạt, nhanh chóng và thích hợp với từng quyết định cụ thể của người quản lý, không buộc phải tuân thủ các nguyên tắc, chuẩn mực kế toán chung. Các quy định của Nhà nước về kế toán quản trị (nếu có) cũng chỉ mang tính chất hướng dẫn.
3. Về tính pháp lý của kế toán:
Kế toán tài chính có tính pháp lệnh, nghĩa là hệ thống sổ, ghi chép, trình bày và cung cấp thông tin của kế toán tài chính đều phải tuân theo các quy định thống nhất nếu muốn được thừa nhận. Ngược lại, tổ chức công tác quản trị lại mang tính nội bộ, thuộc thẩm quyền của từng doanh nghiệp phù hợp với đặc thù quản lý, yêu cầu quản lý, điều kiện và khả năng quản lý cụ thể của từng doanh nghiệp.
4. Về đặc điểm của thông tin.
– Thông tin của kế toán tài chính chủ yếu dưới hình thức giá trị. Còn thông tin của kế toán quản trị được biểu hiện cả hình thái hiện vật và hình thái giá trị.
– Thông tin của kế toán tài chính là thông tin thực hiện về những nghiệp vụ đã phát sinh, đã xảy ra. Trong khi đó, thông tin của kế toán quản trị chủ yếu đặt trọng tâm cho tương lai vì phần lớn nhiệm vụ của nhà quản trị là lựa chọn phương án, đề án cho một sự kiện hoặc một quá trình chưa xảy ra.
– Thông tin kế toán tài chính chủ yếu là các thông tin kế toán thuần tuý, được thu thập từ các chứng từ ban đầu về kế toán. Trong kế toán – quản trị, thông tin được thu thập nhằm phục vụ cho chức năng ra quyết định của nhà quản lý và thường không có sẵn, nên ngoài việc dựa vào hệ thống ghi chép ban đầu của kế toán, kế toán quản trị còn phải kết hợp với nhiều ngành khoa học khác như thống kê, hoạch toán nghiệp vụ, kinh tế học, quản lý để tổng hợp, phân tích và xử lý thông tin thành dạng có thể sử dụng được.
5. Về hình thức báo cáo sử dụng:
– Báo cáo được sử dụng trong kế toán tài chính là các báo cáo kế toán tổng hợp (gọi là các Báo cáo tài chính) phản ánh tổng quát về sản nghiệp, kết quả hoạt động của doanh nghiệp trong một thời kỳ (gồm Bảng cân đối kế toán; Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh; Báo cáo lưu chuyển tiền tệ; Thuyết minh báo cáo tài chính).
– Báo cáo của kế toán quản trị đi sâu vào từng bộ phận, từng khâu công việc của doanh nghiệp (như báo cáo chi phí sản xuất và giá thành, báo cáo nợ phải trả, báo cáo nhập xuất và tồn kho của hàng tồn kho…).
6. Về kỳ báo cáo:
Kỳ báo cáo của kế toán quản trị thường xuyên hơn và ngắn hơn kỳ báo cáo của kế toán tài chính. Báo cáo của kế toán tài chính được soạn thảo theo định kỳ, thường là hàng năm, còn báo cáo của kế toán quản trị được soạn thảo thường xuyên theo yêu cầu quản trị doanh nghiệp.
Nguồn: Ths. Đinh Xuân Dũng và các tác giả khác (Quantri.vn biên tập và hệ thống hóa)
Những Điểm Giống Và Khác Nhau Giữa Kế Toán Quản Trị Và Kế Toán Tài Chính
Hầu như 2 vị trí kế toán này là 2 bộ phận rất quan trọng trong kế toán doanh nghiệp. Chúng cung cấp thông tin về hoạt động tài chính cho cả người quản lý bên. Kể cả bên trong doanh nghiệp lẫn bên ngoài doanh nghiệp.
Kế toán tài chính
+ Là bắt buộc theo quy định của pháp luật và thông tin của kế toán tài chính. Ngoài việc được sử dụng cho ban lãnh đạo doanh nghiệp. Thì còn được sử dụng để cung cấp cho các đối tượng bên ngoài. Chẳng hạn như các nhà đầu từ, ngân hàng, cơ quan thuế, cơ quan tài chính, cơ quan thống kê.
+ Là kế toán phản ánh hiện trạng và sự biến động về vốn, tài sản của doanh nghiệp. Dưới dạng tổng quát hay nói cách khác là phản ánh các dòng vật chất và dòng tiền tệ. Trong mối quan hệ giữa doanh nghiệp với môi trường kinh tế bên ngoài. Điển hình sản phẩm của kế toán tài chính là các báo cáo tài chính.
+ Là cung cấp thông tin trong nội bộ doanh nghiệp, không bắt buộc theo quy định của pháp luật. Đưa ra tất cả các thông tin kinh tế đã được đo lường, xử lý. Và cung cấp cho ban lãnh đạo doanh nghiệp để điều hành hoạt động sản xuất, kinh doanh.
+ Giúp ban lãnh đạo doanh nghiệp cân nhắc và quyết định lựa chọn phương pháp có hiệu quả.
Điểm giống nhau giữa kế toán quản trị và kế toán tài chính
Hai loại kế toán này là hai bộ phận không thể tách rời của một doanh nghiệp. Chúng mang những điểm chung như sau:
+ Chúng đều đề cập đến các sự kiện kinh tế trong doanh nghiệp. Đều quan tâm đến tài sản, nợ phải trả, nguồn vốn chủ sở hữu, doanh thu, chi phí. Và chi phí kết quả hoạt động, quá trình lưu chuyển tiền tệ của doanh nghiệp. Một bên phản ánh tổng quát còn một bên phản ánh cụ thể, chi tiết của sự tổng quát đó.
+ Chúng đều dựa trên những ghi chép ban đầu của kế toán.
+ Chúng đều biểu hiện trách nhiệm của người quản lý và đều là công cụ quản lý doanh nghiệp.
Điểm khác nhau giữa kế toán quản trị và kế toán tài chính
+ Kế toán quản trị: Cung cấp thông tin phục vụ điều hành hoạt động sản xuất kinh doanh.
+ Kế toán tài chính: Cung cấp thông tin phục vụ cho việc lập các báo cáo tài chính.
Đối tượng sử dụng thông tin
+ Kế toán quản trị: Gồm các nhà quản lý doanh nghiệp. Cụ thể là chủ doanh nghiệp, hội đồng quản trị, ban giám đốc, trưởng bộ phận,…
+ Kế toán tài chính: Gồm các nhà quản lý doanh nghiệp và các đối tượng bên ngoài doanh nghiệp. Cụ thể là nhà đầu tư, ngân hàng, cơ quan thuế, cơ quan tài chính, cơ quan thống kê,…
Đặc điểm thông tin
+ Kế toán quản trị: Chủ yếu đặt trọng tâm cho tương lai. Phần lớn nhiệm vụ của nhà quản trị là lựa chọn phương án, đề án cho 1 sự kiện chưa xảy ra. Thông tin ít chú trọng đến sự chính xác mà mang tính chất phản ánh xu hướng biến động. Có tính dự báo vì vậy thông tin kế toán quản trị phục vụ cho việc đánh giá.
+ Kế toán tài chính: Là thông tin thực hiện về những nghiệp vụ đã phát sinh, đã xảy ra. Được thu thập từ các chứng cứ ban đầu về kế toán, đòi hỏi có tính khách quan và có thể kiểm tra được. Thông tin chỉ được theo dõi dưới hình thái giá trị.
Tìm hiểu về Chuẩn mực Kế toán quốc tế IAS 01 – Presentation of Financial Statements (Trình bày Báo cáo tài chính) Cách lập báo cáo tài chính theo Thông tư 133 mới nhất cho kế toán viên Vi phạm báo cáo tài chính và những mức xử phạt kế toán cần biết
Cập nhật thông tin chi tiết về Kế Toán Và Kiểm Toán Có Gì Khác Nhau? – Thẩm Định Giá Việt Tín trên website Channuoithuy.edu.vn. Hy vọng nội dung bài viết sẽ đáp ứng được nhu cầu của bạn, chúng tôi sẽ thường xuyên cập nhật mới nội dung để bạn nhận được thông tin nhanh chóng và chính xác nhất. Chúc bạn một ngày tốt lành!